Egzekucja prowadzona z majątku dłużnika może stanowić dobrą okazję do nabycia nieruchomości po niższej niż rynkowa cenie. Jednakże przed wzięciem udziału w licytacji komorniczej warto zapoznać się z praktycznymi aspektami takiej decyzji. Poniżej wskazówki, jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej. Warunki uczestnictwa w licytacji, jej przebieg oraz nabycie nieruchomości na własność zostały ściśle określone przepisami prawa, w konsekwencji wymagają podjęcia działań w określonym czasie oraz miejscu. Zobacz również: Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania WZÓR Obwieszczenie o licytacji Obwieszczenie o licytacji jest etapem egzekucji z nieruchomości, który następuje zaraz po dokonaniu jej zajęcia, a także po dokonaniu opisu i oszacowania przez biegłego. Zgodnie z art. 955 § 1 kodeksu postępowania cywilnego ogłoszenia o licytacji dokonuje komornik prowadzący egzekucję z nieruchomości, który na co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem ogłasza ten fakt publicznie w budynku sądowym i w lokalu organu gminy, w dzienniku poczytnym dla danej miejscowości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej. A zatem najlepszym sposobem na powzięcie wiadomości o tym, czy w okręgu danego sądu w ogóle przewiduje się przeprowadzenie sprzedaży nieruchomości w trybie licytacji publicznej jest śledzenie ogłoszeń zamieszczanych na tablicach informacyjnych sądów oraz urzędów gmin, a także przeglądanie lokalnej prasy. Od niedawna można także zapoznawać się z ogłoszeniami o licytacjach za pomocą portalu prowadzonego przez KRK: W treści obwieszczenia komornik zamieszcza informacje o nieruchomości, która ma być przedmiotem licytacji, czasie i miejscu licytacji, sumie oszacowania i cenie wywołania, a także o wysokości rękojmi, która licytant ma obowiązek złożyć. Zawiera ono także wzmiankę o tym, iż w ciągu dwóch tygodni przed terminem licytacji osoby zainteresowane będą mogły dokonać oględzin nieruchomości, a także zapoznać się w sądzie z aktami postępowania egzekucyjnego. Warunki licytacyjne Osoba przystępująca do licytacji jest zobowiązana do złożenia rękojmi w wysokości 1/10 sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym licytację. Rękojmię składa się w gotówce, w książeczce oszczędnościowej lub przelewem na konto komornika. Takie rozwiązanie pozwala na dopuszczenie do licytacji wyłącznie osób odpowiedzialnych, albowiem rękojmia nie podlega zwrotowi, jeżeli nabywca nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych. Artykuł 976 § 1 wskazuje także jakie podmioty nie mogą brać udziału licytacji. Należą do nich: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice, rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym (np. sędzia), licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, a także osoby, które nie mogą nabyć nieruchomości bez zezwolenia odpowiedniego organu państwowego (np. cudzoziemcy). Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego przepis art. 976 § 1 określa wyczerpująco podmioty, których udział w licytacji nieruchomości dłużnika jest wyłączony. Oznacza to, że w licytacji będzie mógł wziąć udział małżonek dziecka dłużnika (zięć lub synowa). W licytacji mogą również brać udział osoby prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, którym prawo przyznaje zdolność prawną. Podmioty te działają przez osoby uprawnione do reprezentacji. Wspólnota może wystawić mieszkanie na licytację Porozmawiaj o tym na naszym FORUM! Warto mieć świadomość tego, że najniższa suma, za którą można nabyć nieruchomość na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi ¾ sumy oszacowania. Jeżeli nieruchomość nie zostanie sprzedana w pierwszym terminie, to komornik wyznacza na wniosek wierzyciela drugi termin licytacji, na której cena wywoławcza stanowi 2/3 sumy oszacowania. Licytacja Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego, a miejscem prowadzenia licytacji jest najczęściej właściwy miejscowo sąd rejonowy. Osoby zainteresowane udziałem w licytacji nie muszą brać w niej osobistego udziału, ponieważ mogą ustanowić pełnomocnika. O licytacji mieszkania dowiemy się z portalu? Pełnomocnictwo do udziału w licytacji powinno być stwierdzone dokumentem z podpisem urzędowo poświadczonym (np. przez notariusza). Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych m. in. przedmiot licytacji, cenę wywołania, sumę rękojmi, termin uiszczenia ceny nabycia, a także ciążące na nieruchomości zobowiązania publicznoprawne oraz prawa osób trzecich. Licytacja odbywa się w formie ustnej. Uczestnicy biorą udział w licytacji poprzez składanie postąpień, tj. kwoty o jaka zmienia się proponowana cena podczas licytacji. Istotne jest, że postąpienie nie może wynosić mniej niż 1% ceny wywołania zaokrąglonej w górę do pełnych złotych. Zaoferowana przez licytanta cena przestaje wiązać, gdy inna osoba zaoferowała cenę wyższa. Po ustaniu postąpień komornik obwieszcza trzykrotnie ostatnio zaoferowaną cenę, zamyka licytację i wymienia licytanta, który zaofiarował najwyższa cenę. Z licytacji sporządza się protokół. W sytuacji, w której nieruchomość nie znajdzie nabywcy mimo dwóch przeprowadzonych licytacji, prawo do przejęcia nieruchomości na własność za 2/3 sumy oszacowania przysługuje wierzycielom prowadzącym egzekucję z majątku dłużnika, a także wierzycielom, których roszczenia zabezpieczone są hipoteką. Jeżeli ww. podmioty również nie zdecydują się na nabycie nieruchomości, postępowanie egzekucyjne umarza się w tej części, a nowa egzekucja z nieruchomości może zostać wszczęta dopiero po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji. Przybicie Po zamknięciu licytacji sąd wydaje – po uprzednim wysłuchaniu uczestników licytacji - postanowienie, co do przybicia na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę. W postanowieniu tym wymienia się imię i nazwisko nabywcy, oznaczenie nieruchomości, a także datę licytacji i cenę nabycia. Sąd może odmówić udzielenia przybicia, jeżeli dopatrzy się uchybień proceduralnych w przebiegu licytacji. W takiej sytuacji komornik na wniosek wierzyciela wyznacza ponowna licytację. Jak wybrać komornika? Skarga na czynności komornika Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa nabywcę, aby w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia pomniejszoną o złożoną rękojmię. Na wniosek nabywcy sąd może wyznaczyć dłuższy termin, nieprzekraczający jednak miesiąca. Osoba, która spełnia warunki licytacyjne i udzielono na jej rzecz przybicia, uzyskuje prawo do przysądzenia jej własności nieruchomości. Przysądzenie własności Przysądzenie własności nieruchomości następuje w formie postanowienia sądu. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność nieruchomości na nabywcę i stanowi podstawę do ujawnienia jego praw m. in. w księgach wieczystych lub w katastrze nieruchomości. Istotne znaczenie mają również inne skutki prawne, które przepisy prawa wiążą z uprawomocnieniem się postanowienia o przysądzeniu własności. Otóż od tej chwili do nabywcy należą wszystkie pożytki z nieruchomości. Z drugiej strony przechodzi na niego obowiązek uiszczania powtarzających się danin publicznych przypadających z nieruchomości (np. podatek od nieruchomości). Ponadto z chwilą uprawomocnienia się przedmiotowego postanowienia nabywca wstępuje we wszystkie prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy, a także z prawa dożywocia. Jest to istotne, ponieważ w niektórych przypadkach może się okazać, że nabyliśmy lokal mieszkalny razem z lokatorem. W takiej sytuacji konieczne będzie przeprowadzenie postępowania sądowego w przedmiocie eksmisji. Szczególnego podkreślenia wymaga fakt, iż w mocy pozostają wszelkie prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy, w szczególności: np. hipoteka przymusowa,, służebność drogi koniecznej, służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia, a także służebności przesyłowe. Warto również mieć na uwadze to, iż na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie (inne niż przymusowa) hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką. Oznacza to, że nabywca wchodzi w posiadanej „czystej” nieruchomości. Jak działa program Mieszkanie dla młodych? – poradnik krok po kroku Czy deweloper może umieszczać reklamę na elewacji budynku wspólnoty? Podsumowanie Osoby, które zdecydują się nabyć mieszkanie w drodze licytacji komorniczej mogą z pewnością zaoszczędzić sporo pieniędzy, chociaż warto w tym celu prześledzić średnie ceny nieruchomości w danym miejscu, aby mieć odpowiedni punkt odniesienia. Ponadto warto pamiętać o tym, aby przed podjęciem decyzji o zakupie takiego mieszkania dokładnie zapoznać się z jego stanem technicznym, ponieważ może się zdarzyć, że mieszkanie nadaje się do generalnego remontu. Kolejnym elementem, który należy zweryfikować jest stan prawny mieszkania. Jak już wyżej wspomniano niektóre mieszkania mogą być obciążone hipoteką przymusową lub prawem dożywocia. W tej pierwszej sytuacji wierzyciel hipoteczny zostanie zaspokojony chociażby nie składał wniosku o wszczęcie egzekucji. W tym celu najbezpieczniej jest przejrzeć jego księgę wieczystą. W miarę możliwość należy także zasięgnąć informacji o naszym potencjalnym sąsiedztwie. Często się bowiem zdarza, że licytowane są mieszkania w kamienicach, w których pozostałe lokale mają charakter socjalny. Może to oznaczać między innymi, że będziemy musieli sami ponosić koszty zarządu nieruchomością wspólną. Warto mieć również na uwadze fakt, że postępowania egzekucyjne ciągną się miesiącami, więc od momentu uzyskania przybicia do czasu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności może minąć sporo czasu. Jeżeli zatem zależy nam na dokonaniu szybkiego zakupu,- warto rozważyć zakup mieszkania w inny sposób. Autor: Mateusz Słodczyk – aplikant adwokacki związany z kancelarią Adwokaci i Radcowie Prawni sp. k. Izabella Żyglicka i Wspólnicy z siedzibą w Katowicach. Absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Od 2010 r. zajmuje się obsługą prawną klientów korporacyjnych. Specjalizuje się w prawie własności intelektualnej, prawie spółek oraz w postępowaniach sądowych. O licytacji mieszkania dowiemy się z portalu? Pozwolenie na budowę zastąpione zgłoszeniem Podstawa prawna: Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.). Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10, poz. 52). Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2007 r., sygn. III CZP 13/07, OSNC 2008 nr 2, poz. 22.

Licytacja komornicza, dla wielu kontrowersyjna, jest jednym z typowych zadań komornika. Ma na celu wyegzekwowanie od dłużnika niespłaconego zobowiązania. Zanim jednak dojdzie do ostatecznego działania, czyli publicznej sprzedaży majątku, muszą nastąpić po sobie kolejne czynności postępowania. Jakie? Jak wygląda licytacja komornicza? Czego komornik zająć nie może? Kiedy można skarżyć działania komornika? Sprawdź! Spis treści Czym jest licytacja komornicza? Czym jest postępowanie egzekucyjne? Tytuł egzekucyjny a tytuł wykonawczy Czego komornik zabrać dłużnikowi nie może? Licytacja komornicza nieruchomości krok po kroku Jak może wyglądać obwieszczenie o licytacji komorniczej? Jak może wyglądać wniosek o wszczęcie egzekucji komorniczej? Skarga na czynności komornika Czym jest licytacja komornicza? Licytacja komornicza jest rodzajem publicznej sprzedaży ruchomości bądź nieruchomości dłużnika prowadzonej przez komornika. Nabywcą może zostać osoba lub podmiot prawny, który zapewni zapłacić najwyższą kwotę za przedmiot licytacji. Licytacja odbywa się, aż do momentu osiągnięcia najwyższej kwoty, którą deklaruje zapłacić nabywca. Ten, kto da więcej, wygrywa licytację. Licytacja odbywa się publicznie w wyznaczonym w obwieszczeniu komornika miejscu i czasie. Udział w licytacji może wziąć każdy (poza wymienionymi w przepisach osobami), kto wpłaci odpowiedniej wysokości wadium. Licytacja może odbywać się w miejscu zamieszkania dłużnika, w biurze komornika bądź w innym wyznaczonym przez niego miejscu. Przedmiotem licytacji komorniczej może być element majątku dłużnika – nieruchomy i ruchomy. Ruchomości, które mogą stanowić przedmiot licytacji komorniczej: antyki i dzieła sztuki, biżuteria, zegarki, łodzie i jachty, maszyny przemysłowe, maszyny rolnicze, materiały przemysłowe, meble, motycykle i skutery, odzież, przyczepy, samochody i inne pojazdy, sprzęt agd, sprzęt rtv, sprzęt komputerowy, surowce i inne przedmioty wykazujące wartość rynkową. Nieruchomości, które mogą stanowić przedmiot licytacji komorniczej: domy, garaże i miejsca postojowe, grunty, lokale użytkowe, magazyny, hale, mieszkania, inne nieruchomości. Ogólne sposoby egzekucji ze składników majątkowych: ruchomości, zwierząt, wynagrodzenia za pracę lub z wierzytelności, rachunków bankowych, nieruchomości lub innych praw majątkowych. Czym jest postępowanie egzekucyjne? Postępowanie egzekucyjne to zbiór przepisów prawnych wchodzących w skład postępowania cywilnego, którego celem jest przymusowe wypełnienie obowiązków i praw wynikających ze stosunków z zakresu cywilnego prawa materialnego. Sprawy dotyczą przede wszystkim przymusowego wykonania orzeczeń sądu i innych aktów wydanych w sprawach cywilnych, które stanowią tytuły egzekucyjne (według przepisów księgi drugiej Wszczęcie egzekucji następuje przez tytuł wykonawczy, z urzędu bądź na wniosek wierzyciela, prokuratora czy organizacji pozarządowej. Postępowanie egzekucyjne wszczynane z urzędu, czyli na żądanie uprawnionego sądu pierwszej instancji, który zajmował się sprawą, jest egzekucją na podstawie tytułów sądowych. Te mogą być postępowaniami nieprocesowymi i procesowymi. Tytuł egzekucyjny a tytuł wykonawczy - który dokument decyduje o wszczęciu egzekucji? Designed by Freepik, Tytuł egzekucyjny to orzeczenie sądu lub inny dokument urzędowy, który potwierdza istnienie i zakres roszczenia wierzyciela oraz istnienie i zakres powinności dłużnika. Po nadaniu przez właściwy sąd klauzuli wykonalności tytuł egzekucyjny staje się tytułem wykonawczym, a ten stanowi podstawę do wszczęcia postępowania egzekucyjnego. Dokument ten musi jednoznacznie i konkretnie definiować, kto jest dłużnikiem i jak musi się zachować wobec wierzyciela oraz kto jest wierzycielem. Tytuł egzekucyjny powinien być sformułowany w sposób klarowny i zrozumiały dla wszystkich stron. Musi być możliwy do wykonania pod względem zarówno prawnym, jak i rzeczywistym. Tytuł wykonawczy to orzeczenie sądu z klauzulą wykonalności. Stwierdza istnienie i skalę roszczenia wierzyciela, które nadaje się do egzekucji oraz istnienie i zakres obowiązku dłużnika. Co to jest klauzula wykonalności? Klauzula wykonalności to decyzja sądu w formie aktu, która stwierdza, że dany dokument jest tytułem wykonawczym, co otwiera drogę do postępowania egzekucyjnego. Wydanie klauzuli wykonalności następuje na wniosek wierzyciela bądź z urzędu. Klauzula wykonalności jest dokumentem, któremu muszą się podporządkować wszelkie urzędy i osoby, których dotyczy sprawa. Osoby te są zobowiązane także do pomocy w realizacji danego tytułu wykonawczego. Wierzyciel ma prawo wyboru komornika na terenie całego kraju. Komornik w zasadzie nie może odmówić przyjęcia wniosku o wszczęcie postępowania egzekucyjnego (poza kilkoma wyjątkami określonymi w przepisach). Organem egzekucyjnym, poza komornikiem działającym przy danym sądzie rejonowym, może być też sam sąd rejonowy. W postępowaniu egzekucyjnym, gdzie dochodzi do realizacji decyzji sądu, może uczestniczyć policja, wojsko lub bank. Najczęściej komornik decyduje się na wsparcie policji, gdy dłużnik jest agresywny lub uniemożliwia realizację tytułu. Czego komornik zabrać dłużnikowi nie może? Zgodnie z art. 829, 831 § 1 i 833 § 6 kodeksu postępowania cywilnego egzekucji komorniczej nie podlegają: pościel, bielizna, ubrania codzienne niezbędne dla dłużnika i będącej na jego utrzymaniu rodziny, ubrania niezbędne do pełnienia służby lub odzież robocza, zapasy żywności i opału niezbędne dla dłużnika i będącej na jego utrzymaniu rodziny na okres jednego miesiąca, jedna krowa, dwie kozy, trzy owce lub 20 sztuk drobiu potrzebne do wyżywienia dłużnika i będącej na jego utrzymaniu rodziny wraz z zapasem ściółki i zboża, narzędzia niezbędne do pracy zarobkowej dłużnika, surowce niezbędne dla dłużnika do produkcji na okres jednego tygodnia (nie dotyczy to pojazdów mechanicznych), przedmioty niezbędne do nauki, osobiste dokumenty, odznaczenia i przedmioty służące do wykonywania praktyk religijnych, przedmioty codziennego użytku, które mają znaczną wartość użytkową dla dłużnika, a ich sprzedaż oznaczałaby zbycie poniżej ich wartości, wózek inwalidzki osoby niepełnosprawnej, inne określone w przepisach. Licytacja komornicza nieruchomości krok po kroku Krok 1. Wszczęcie postępowania egzekucyjnego Komornik jest funkcjonariuszem publicznym, który działa przy sądzie, do którego jest przypisany. Komornik na podstawie zgłoszenia wierzyciela i tytułu wykonawczego wszczyna postępowanie egzekucyjne. Rozpoczyna próby nawiązania kontaktu z dłużnikiem w celu wezwania go do zapłaty wierzytelności. Dłużnik na różne sposoby może odraczać kontakt z komornikiem, ale nie oznacza to uniknięcia odpowiedzialności finansowej wobec wierzyciela. Komornik może wysyłać listy polecone, telefonować do dłużnika lub odwiedzić jego miejsce zamieszkania. Krok 2. Zajęcie majątku dłużnika Jeżeli komornik nie ma czego zająć z dochodów lub oszczędności dłużnika, przystępuje do zajęcia rzeczy materialnych, majątku. Zajęte przez komornika przedmioty oznaczane są specjalną naklejką ze stemplem, zazwyczaj umieszczaną w widocznym miejscu. Prawo daje dłużnikowi możliwość użytkowania tych rzeczy do momentu licytacji, ale zabrania mu usuwania oznaczeń, sprzedaży zajętych przedmiotów czy oddania ich w darowiźnie. Krok 3. Wezwanie do spłaty zadłużenia Dokonując zajęcia, komornik wzywa dłużnika do uregulowania długu w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania. Jeśli komornik zajmuje mieszkanie, dom czy inną nieruchomość, następuje wpis do hipoteki nieruchomości. Brak reakcji ze strony dłużnika oznacza krok w stronę licytacji majątku. Dodatkowo komornik ma prawo obciążyć dłużnika grzywną bez kierowania sprawy do sądu. Dłużnik może zostać ukarany grzywną, gdy: bez uzasadnienia odmawia udzielenia wyjaśnień niezbędnych do przeprowadzenia egzekucji, świadomie udziela komornikowi fałszywych informacji, nie powiadamia komornika o zmianie miejsca pobytu, nie zawiadamia komornika o zmianie pracy lub podjęciu nowego zatrudnienia, utrudnia czy blokuje wykonywanie czynności przez komornika, co zmusza do wzywania np. policji. Krok 4. Wycena nieruchomości jako części majątku dłużnika Po bezskutecznym wzywaniu dłużnika do zapłaty, wierzyciel występuje do komornika z wnioskiem o dokonanie wyceny nieruchomości. Komornik dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Krok 5. Obwieszczenie o licytacji komorniczej Sąd i komornik ogłaszają termin i miejsce odbycia się licytacji komorniczej. Licytacja mieszkania czy domu może odbyć się dopiero po upłynięciu dwóch tygodni od dnia uprawomocnienia się wyceny nieruchomości. Informacja o licytacji zostaje podana do publicznej wiadomości, ale nie później niż dwa tygodnie przed terminem licytacji. Ogłoszenie pojawi się w budynku sądu, w urzędzie gminy, lokalnej gazecie i na stronie internetowej komornika. Może pojawić się również na witrynie internetowej W ogłoszeniu musi znaleźć się informacja o dokładnym miejscu licytacji (adres), terminie (data i godzina) oraz opis przedmiotu licytacji (może być ze zdjęciem), szacunkowa wartość, cena wywoławcza, kwota wadium i która to licytacja (pierwsza czy druga). W ciągu dwóch tygodni od momentu ogłoszenia licytacji zainteresowani mogą oglądać nieruchomość w dni powszednie w określonych godzinach oraz przeglądać akta postępowania egzekucyjnego w kancelarii komornika. Warto dokładnie czytać obwieszczenie, ponieważ licytowane może być nie tylko całościowe prawo do mienia, ale też pewne udziały, np. udział w wysokości ½ w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego. Krok 6. Warunki przystąpienia do licytacji W licytacji może wziąć udział każdy, kto wniesie wadium, czyli określoną sumę pieniędzy na poczet zabezpieczenia dotrzymania warunków umowy w ramach aukcji. Rękojmię wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania należy wpłacić gotówką w kancelarii komornika lub na wskazany w obwieszczeniu numer rachunku bankowego najpóźniej dzień przed licytacją. Zgodnie z prawem w przetargu nie może uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie i dzieci, rodzice i rodzeństwo, osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym oraz licytant, który nie dopełnił warunków poprzedniej licytacji. Kwota wadium zwracana jest osobom, które licytację przegrały. Zwycięzcy licytacji kwota wadium odliczana jest od sumy, którą musi uiścić za wylicytowany przedmiot. Jeśli licytant, który zwyciężył licytację nie wpłaci zgłaszanej kwoty, rękojmia przepada (przeznaczona jest na pokrycie kosztów egzekucji). Krok 7. Licytacja komornicza Licytację prowadzi komornik, ale w obecności i pod nadzorem sędziego. Przedmiot licytacji komorniczej musi posiadać cenę wywoławczą. W pierwszym terminie licytacji cena wywoławcza nie może być mniejsza niż ¾ oszacowanej wartości nieruchomości. W drugim terminie cena wywoławcza jest niższa – 2/3 oszacowanej wartości przedmiotu. Drugi termin licytacji ogłaszany jest, gdy nikt chętny do zakupu nie zgłosi się w pierwszym terminie. Wierzyciel ma możliwość przejęcia nieruchomości na własność za cenę wywoławczą. Jeśli jej nie chce, postępowanie jest umarzane i dopiero po upływie sześciu miesięcy może zostać wznowione postępowanie egzekucyjne. Krok 8. Przybicie licytanta, który oferuje najwyższą kwotę Komornik wzywa licytantów do kolejnych postąpień: kto da więcej? Podbicie ceny nie może wynosić mniej niż jeden procent ceny wywołania (kwota musi być zaokrąglona do pełnych złotówek w górę). Jeśli po trzykrotnym wezwaniu nikt nie zgłasza się do przebicia, ostatni licytant otrzymuje przybicie. Wymienia się także licytanta, który zaoferował najwyższą kwotę, za jaką gotów jest nabyć nieruchomość. Krok 9. Postanowienie o przybiciu Postanowienie o przybiciu dokonuje sąd, pod którego nadzorem odbywała się licytacja. Decyzja musi się uprawomocnić. Krok 10. Wezwanie do zapłaty Po uprawomocnieniu sąd zobowiązuje licytanta do zapłacenia odpowiedniej kwoty, pomniejszonej o wartość wadium, w terminie 14 dni od otrzymania wezwania. Pieniądze muszą być wpłacone na rachunek depozytowy sądu. Na wniosek nabywcy sąd może wyznaczyć dłuższy termin wpłaty, ale czas na uregulowanie wpłaty nie może przekraczać jednego miesiąca. Krok 11. Postanowienie o przysądzeniu własności - wpis do księgi wieczystej Po uregulowaniu zapłaty sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności do nieruchomości nabywcy poprzez wpis do księgi wieczystej. Postanowienie o przysądzeniu własności także musi się uprawomocnić, po tym fakcie wszelkie hipoteki obciążające nieruchomość powinny zostać usunięte. Jak może wyglądać obwieszczenie o licytacji komorniczej? Jak może wyglądać wniosek o wszczęcie egzekucji komorniczej? Wniosek o wszczęcie egzekucji komorniczej składa do wybranego przez siebie komornika wierzyciel po uzyskaniu sądowego tytułu wykonawczego. Wniosek egzekucyjny powinien zawierać: dane komornika, do którego wierzyciel kieruje wniosek; dane własne i dłużnika; orzeczenie sądu z tytułem wykonawczym, na podstawie którego występuje z wnioskiem egzekucyjnym; kwotę wierzytelności; sposób prowadzenia postępowania egzekucyjnego oraz oryginał orzeczenia sądowego z klauzulą wykonalności. Skarga na czynności komornika - kiedy dłużnik i wierzyciel mają do tego prawo? Skargę na postępowanie komornika w trakcie prowadzenia egzekucji mogą złożyć obie strony, a zatem dłużnik i wierzyciel. Prawo do tego mają także inne osoby, w których mniemaniu działania komornika bądź przeciwnie - zaniechanie obowiązków, nie były zgodne z obowiązującymi przepisami. Na wniesienie skargi do właściwego sądu, czyli tego, przy którym działa komornik jest niewiele czasu, bo tylko tydzień. Jeśli komornik zawiadomił stronę postępowania pisemnie o dokonaniu konkretnych czynności, to termin liczony jest od momentu otrzymania zawiadomienia. Jeśli komornik nie zawiadomił pisemnie wierzyciela czy dłużnika, tydzień na złożenie skargi rozpoczyna się w momencie, gdy strona postępowania dowie się o dokonaniu danej czynności. Uwaga, samo wniesienie skargi nie powoduje wstrzymania postępowania egzekucyjnego ani czynności komornika, którą zaskarża się w dokumencie. Można zawrzeć dodatkowo wniosek o wstrzymanie lub czasowe zawieszenie postępowania komorniczego do momentu wyjaśnienia sprawy. Jakie czynności można skarżyć? Wszystkie działania komornika, które nie są zgodne z przepisami podlegają możliwości zaskarżenia. Skargę wnosi się przede wszystkim w celu sprawdzenia przez sąd działań komornika i jeśli zajdzie taka potrzeba, nakazanie mu właściwego prowadzenia postępowania. Kiedy można wnieść skargę do właściwego sądu: komornik prowadzi postępowanie egzekucyjne niezgodnie z przepisami; komornik przekracza swoje uprawnienia; komornik zajmuje majątek, którego nie powinien; komornik odmawia wykonania czynności, do której zobowiązuje go prawo; komornik wykonuje czynności, które naruszają prawa strony postępowania. Jakie informacje powinna zawierać skarga na komornika? Prawidłowo napisana skarga powinna zawierać następujące informacje: imię i nazwisko dłużnika oraz wierzyciela z dokładnym adresem, sygnatura akt komornika, opisanie zaskarżanej czynności bądź zaniechania działań komornika, informacja o oczekiwaniach składającego skargę wobec danej czynności (np. zmiany lub cofnięcia danej czynności komornika czy przeprowadzenia danego działania, w przypadku gdy komornik je zaniechał); krótkie uzasadnienie, podpis, odpowiednia ilość egzemplarzy - po jednym dla każdej ze stron i komornika. Co dzieje się po złożeniu skargi? Złożenie skargi wiąże się z koniecznością wniesienia stałej opłaty w wysokości 100 zł, chyba że do skargi dołączony zostanie wniosek o zwolnienie z tej opłaty ze względu na zbyt duże obciążenie domowego budżetu ze szkodą dla utrzymania rodziny. Należy również dołączyć wypełniony formularz o stanie majątkowym. Po złożeniu skargi, sąd przygląda się dokumentom pod względem formalnym. Jeśli będzie brakowało koniecznych informacji, sąd wezwie składającego do ich uzupełnienia w ciągu tygodnia. Brak reakcji ze strony zaskarżającego oznacza odrzucenie skargi. Formalnie prawidłową skargę sąd rozpatruje bez udziału stron, a wynik niejawnego posiedzenia podaje w formie postanowienia uwzględniającego lub oddalającego skargę. Zdjęcie tytułowe: Designed by Freepik

Wysokie ceny sprawiają nieruchomości, że wiele osób poszukuje alternatywnych możliwości ich zakupu. Takim sposobem może okazać się nabycie nieruchomości na licytacji komorniczej. Jakie są zalety i wady takiego rozwiązania. Jakie jest nasze podejście do licytacji komorniczych z czysto ludzkiego puntu widzenia? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym. Mieszkania z licytacji komorniczej – najważniejsze informacje Jeżeli dłużnik nie reguluje zobowiązań, które wynikają z prawomocnego wyroku sądu lub innego tytułu wykonawczego, to na wniosek wierzyciela komornik może wystawić jego mieszkanie na sprzedaż. Jego zbycie odbywa się w drodze publicznej licytacji. Ceną wywoławczą, stanowi 3/4 wartości jego oszacowania. Jeśli komornikowi nie uda się sprzedać nieruchomości podczas pierwszej licytacji to może wystawić ją ponownie za 2/3 wartości. Warunkiem przystąpienia do licytacji jest wpłacenie wadium w wysokości 10% ceny wywoławczej. Jeśli osoba wpłacająca wadium wygra licytację to wadium zaliczane jest na poczet ceny nabycia nieruchomości, zaś jeśli nie uda mu się wygrać to podlega zwrotowi. Przed wszczęciem licytacji komornik ma obowiązek zmieszczenia stosownego ogłoszenia. Najczęściej dokonuje tego na swojej stronie internetowej lub na tablicy w gmachu sądu. Informacje o licytacjach można także znaleźć na stronie Krajowej Izby Komorniczej oraz na specjalistycznych portalach. Ogłoszenie powinno zawierać podstawowe informacje o nieruchomości, w tym określać wartość jej oszacowania, cenę wywoławcza, wysokość wadium oraz czas i miejsce przeprowadzenia licytacji. Warto mieć na uwadze, że licytacje mogą odbywać się także w formie elektronicznej na specjalnie dedykowanej do tego platformie, która jest prowadzona przez Krajową Radę Komorniczą. Zakup nieruchomości na licytacji komorniczej – na co trzeba uważać? Zasadą jest, że nieruchomość na licytacji komorniczej nabywana jest bez obciążeń na rzecz osób trzecich. Wyjątek dotyczy tylko prawa dożywocia. Przed przystąpieniem do licytacji warto jest zatem sprawdzić, czy mieszkanie nie jest obciążone takim prawem. Trzeba mieć na uwadze, że takie prawo osoby trzeciej wcale nie musi zostać ujawnione w księdze wieczystej. Konieczne jest zatem ustalenie tego na podstawie innych dokumentów. Przystępując do licytacji trzeba mieć na uwadze bardzo krótki termin na uiszczenie całości ceny. Wynosi on zaledwie dwa tygodnie od doręczenia nabywcy postanowienia sądu o tzw. przybiciu. Wyklucza to więc w zasadzie możliwość zakupu takiej nieruchomości na kredyt, ponieważ trudno jest zakładać, żeby udało się zamknąć całą procedurę kredytową tylko w ciągu dwóch tygodni. Czy warto nabyć mieszkanie na licytacji komorniczej? Nabycie mieszkania na licytacji komorniczej może być postrzegane jako szansa na nabycie tańszego mieszkania. Trzeba mieć jednak na uwadze, że rzadko kiedy istnieje możliwość jego zakupu za cenę wywoławczą, ponieważ w licytacji bierze zazwyczaj udział wielu uczestników. Ostateczna cena nie musi zatem znacząco odbiegać od rynkowej. Nabycie mieszkania od komornika może rodzić opory moralne. Niepłacenie długów nie jest zachowaniem godnym pochwały, zaś sam wierzyciel może być nawet w gorszej sytuacji od swojego dłużnika i tak naprawdę sam bronić się przed niewypłacalnością. Niemniej kupując mieszkanie w taki właśnie sposób pozbawiamy kogoś dachu nad głową. Dlatego, jako warszawskie biuro nieruchomości, zdecydowanie wolimy być po stronie dłużnika. Sprzedaż jego mieszkania przez komornika jest bowiem bardzo mało korzystna. Także z punktu widzenia kosztów postępowania egzekucyjnego, które potrafią osiągnąć nawet kilkanaście procent wartości mieszkania. Niejednokrotnie więc, jako warszawska agencja nieruchomości, pomagaliśmy w sprzedaży zadłużonych mieszkań, zanim jeszcze komornik zdążył przeprowadzić całą procedurę egzekucyjną. Niedawno uratowaliśmy w ten sposób od licytacji przez komornika 2-pokojowe mieszkanie na warszawskiej Woli. Doprowadzenie do korzystnego rozporządzenia majątkiem przez dłużnika jest dla nas zawsze źródłem wielkiej satysfakcji.

Kupno nieruchomości od komornika sądowego w trybie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego jest obecnie – dzięki najnowszym zmianom w prawie – mniej ryzykowne. Zlikwidowano możliwość wielu nadużyć skutkujących skutecznym uprzykrzeniem życia nabywcom. Pozwolę sobie na wstępie przedstawić w skrócie postępowanie i skutki decyzji organów w postępowaniu o przysądzenie nieruchomości. Egzekucja z nieruchomości odbywa się w drodze licytacji publicznej. Zgodnie z art. 962 Kodeksu cywilnego – przystępujący do przetargu obowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. Rękojmię złożoną przez licytanta, któremu udzielono przybicia, zatrzymuje się; pozostałym licytantom zwraca się ją niezwłocznie. Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek nabywcy sąd może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca. Jeżeli nabywca nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają. Uiszczoną część ceny zwraca się. Następstwa te sąd stwierdza postanowieniem, na które przysługuje zażalenie. Pamiętać należy, że nabywca nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych. Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych: przedmiot przetargu; cenę wywołania; sumę rękojmi; termin uiszczenia ceny nabycia; ciążące na nieruchomości zaległości w podatkach państwowych oraz innych daninach publicznych, jeżeli wysokość tych sum jest zgłoszona, z wyjaśnieniem, które z nich obciążają nabywcę bez zaliczenia na cenę nabycia; prawa obciążające nieruchomość, które będą utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na cenę nabycia; wynikające z akt zmiany w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli zaszły po jej opisie i oszacowaniu. Zgodnie z art. 987 Kodeksu postępowania cywilnego – po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników. Postanowienie o przybiciu ogłasza się niezwłocznie po ukończeniu przetargu; ogłoszenie można jednak odroczyć najdalej na tydzień, jeżeli zgłoszono skargę, której natychmiastowe rozstrzygnięcie nie jest możliwe, jak również z innych ważnych przyczyn. Jeżeli skargi lub zażalenia wniesione w toku postępowania egzekucyjnego nie są jeszcze prawomocnie rozstrzygnięte, sąd może wstrzymać wydanie postanowienia co do udzielenia przybicia. Osoba, na rzecz której udzielono przybicia, uzyskuje, jeżeli wykona warunki licytacyjne, prawo do przysądzenia jej własności nieruchomości. Stosownie do art. 998 Kodeksu postępowania cywilnego: „§ 1. Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowienia o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. § 2. Na postanowienie co do przysądzenia własności przysługuje zażalenie. Podstawą zażalenia nie mogą być uchybienia sprzed uprawomocnienia się przybicia. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Jak z powyższego wynika, prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu własności wywołuje wiele skutków materialnoprawnych. Przede wszystkim przenosi własność nieruchomości na nabywcę, a ponadto powoduje: przejście na nabywcę pożytków naturalnych i cywilnych z nieruchomości, przejście na nabywcę obowiązku ponoszenia powtarzających się danin publicznych przypadających z nieruchomości; świadczenia publicznoprawne niepowtarzające się nabywca ponosi tylko wtedy, gdy ich płatność przypada w dniu uprawomocnienia się tego postanowienia lub po tym dniu. Pojęcia „daniny publiczne” i „świadczenia publicznoprawne” są tożsame; są to podatki, opłaty, dopłaty, które obejmują np. podatek od nieruchomości, podatek rolny, opłaty za usuwanie drzew, opłaty za emisję pyłów i gazów, opłaty za ścieki, opłaty za wywóz śmieci, dopłata do kosztów inwestycji publicznych, przejście na nabywcę praw i obowiązków dłużnika wynikających ze stosunku najmu i dzierżawy – zgodnie z przepisami normującymi te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej, wygaśnięcie wszelkich praw i skutków ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości; w miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia się z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. Do skutków procesowych prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości należy zaliczyć powstanie: tytułu do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów, tytułu wykonawczego do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości, opróżnienia znajdujących się na nieruchomości pomieszczeń, a także eksmisji osób zajmujących te pomieszczenia (art. 999 § 1), tytułu – wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji – do wykreślenia w księdze wieczystej (zbiorze dokumentów) wszelkich praw, które według planu wygasły, podstawy do wykreślenia wszelkich hipotek obciążających nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką. Podstawą wykreślenia hipoteki obciążającej nieruchomość nabytą na podstawie postanowienia o przysądzeniu nieruchomości jest prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji lub samo postanowienie o przysądzeniu własności, jeżeli zostało w nim stwierdzone zapłacenie całej ceny nabycia gotówką. „Art. 1000. § 1. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. § 2. Pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia: 1) prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy; 3) służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia; 4) służebność przesyłu. Pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nie ujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia. Przedmiotowa nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, ale jest wpis bezpłatnego użytkowania na rzecz określonych w księdze wieczystych podmiotów, co – jak wynika z powyższego – może pozostać w mocy pomimo przysądzenia Panu własności nieruchomości. Ponadto z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana. Wreszcie według art. 1003 „§ 1. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji jest tytułem do wykreślenia w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów wszelkich praw, które według planu podziału wygasły. § 2. Na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką”. Odpowiedzieć już konkretnie na Pańskie pytanie, czy nabycie tej konkretnej nieruchomości może wiązać się dla jego nabywcy z ryzykiem, można odpowiedzieć, że to zależy od postawy lokatora. Może przez swoje zachowanie i notoryczne zaskarżanie postanowień sądu lub komornika skutecznie wydłużać w czasie postępowanie. Przed nowelizacją część egzekucji z nieruchomości była faktycznie blokowana poprzez oddawanie przez dłużnika nieruchomości w długotrwały najem lub dzierżawę osobom trzecim i pobranie czynszu z góry za cały okres trwania umowy. Wystarczyło, aby przed wszczęciem egzekucji umowa najmu lub dzierżawy została dostarczona notariuszowi, który poświadczył na niej datę okazania mu dokumentu (czyli opatrzył ją tzw. datą pewną), aby nabywca takiej nieruchomości nie miał prawa wypowiedzieć jej najemcy lub dzierżawcy. Ponieważ czynsz został pobrany z góry, więc nabywca nie mógł też żądać jego zapłaty. To powodowało, że na zakup takich nieruchomości nie było chętnych. Umowy najmu czy dzierżawy były często pozorne i teoretycznie można było próbować je podważać, ale zainteresowanych prowadzeniem związanych z tym sporów sądowych i ponoszenia z tym ryzyka brakowało. Obecnie obowiązujące przepisy przewidują, że osoba, która kupiła nieruchomość na egzekucji komorniczej, może pozbyć się dzierżawcy czy najemcy, nawet jeśli ten zawarł z poprzednim właścicielem umowę na czas oznaczony z datą pewną. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy. W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu na jego rzecz własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego. Dotyczy to również przypadku, gdy umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana. W najgorszym więc przypadku nabywca będzie musiał tolerować najemcę lub dzierżawcę przez rok od kupna nieruchomości. Jeśli dłużnik już po dokonaniu zajęcia jego nieruchomości oddał ją osobie trzeciej w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę, nie wywoła to skutków wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji. Nabywca w ogóle nie będzie tymi umowami związany. Gdy dłużnik z rodziną nadal przebywa w mieszkaniu, można naliczać mu czynsz za bezumowne korzystanie z lokalu. W międzyczasie konieczne będzie wniesienie do sądu (właściwego dla miejsca zamieszkania lokatora) powództwa o eksmisję. Sąd, wydając orzeczenie w sprawie, wskazuje, czy osoby pozwane mają prawo do lokalu socjalnego, czy też nie. Spora grupa osób ma prawo do lokali socjalnych, które powinna zapewnić im gmina. Są to kobiety w ciąży, małoletni, emeryci i renciści, osoby zarejestrowane jako bezrobotne. Jeżeli takie prawo przysługuje, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Trzeba przy tym mieć na uwadze aktualną sytuację na rynku mieszkań komunalnych – gminy niestety cierpią na ich brak. Do czasu zaoferowania przez gminę lokalu socjalnego takie osoby mogą nadal mieszkać w dotychczasowym lokalu. Powinny za to płacić, choć najczęściej tego nie robią. Oczywiście prawo przewiduje w takich sytuacjach możliwość uzyskania odszkodowania od gminy za czas, w którym lokator zajmował lokal. Właściciel musi jednak udowodnić, że poniósł szkodę z tego tytułu. Takie odszkodowanie jest zwykle równe czynszowi, jaki mógłby on uzyskać, gdyby lokal oddał w najem. Na podstawie wyroku eksmisyjnego można wnosić o opróżnienie lokalu przez komornika. Przepisy stanowią jednak, że nie można pozbyć się lokatora, nie zapewniając mu pomieszczenia zastępczego, jeżeli lokator nie ma prawa do lokalu socjalnego lub zamiennego. Jeżeli bowiem z wyroku eksmisyjnego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, a dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając tam dłużnika, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia. Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Dopiero gdy znajdzie się pomieszczenie zastępcze, możliwa jest eksmisja lokatora. Polega ona na przymusowym usunięciu takiej osoby z zajmowanego mieszkania. Komornik dokonuje wówczas opróżnienia lokalu z osób i rzeczy. Przeprowadzając egzekucję, komornik usunie ruchomości niebędące przedmiotem egzekucji i odda je dłużnikowi, a w razie jego nieobecności pozostawi osobie dorosłej spośród jego domowników, ostatecznie zaś ustanowi dozorcę, pouczając go o obowiązkach i prawach dozorcy ustanowionego przy zajęciu ruchomości i odda mu usunięte ruchomości na przechowanie na koszt dłużnika. Dodać jeszcze trzeba, że egzekucja może być prowadzona tylko przeciwko tym osobom, które zostały wymienione w tytule wykonawczym. Aby więc można było wyeksmitować wszystkich domowników, wprowadzono przepisy umożliwiające wezwanie ich do udziału w sprawie już w toku postępowania, jeżeli informacja o innych mieszkańcach wyjdzie na jaw dopiero w toku procesu sądowego. Zaznaczam, że bardzo rzadko zdarza się, że lokatorzy wyprowadzają się z własnej woli lub za zapłatą odpowiedniej sumy (tzw. odstępne). Trzeba więc zawsze przy zakupie mieszkania z lokatorem uwzględnić dodatkowe koszty postępowania w sprawie o eksmisję, a także doliczyć trochę więcej czasu na wprowadzenie się do nowego lokum. Pozew o eksmisję podlega opłacie w wysokości 200 zł. Postępowanie może trwać w zależności od obciążenia sądu sprawami (odległe terminy odroczenia rozpraw – nawet do kilku miesięcy – a potrzebne będzie kilka posiedzeń). Ponadto koszt postępowania eksmisyjnego, które będzie musiał ponieść Pan (w razie niewypłacalności dłużnika ich odzyskanie może być niemożliwe). Proszę wziąć pod uwagę obciążające lokal prawo użytkowania na rzecz wskazanych w księdze wieczystej podmiotów i zasięgnąć informacji u komornika, czy użytkowanie to według planu podziału zostanie usunięte. W przeciwnym razie będzie obciążało nieruchomość ze szkodą dla Pana. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online .

Kupno mieszkania bez pośrednika to wyzwanie dla osoby, która nigdy wcześniej nie miała do czynienia z rynkiem nieruchomości. Trzeba pamiętać o konieczności sprawdzenia statusu prawnego mieszkania oraz ewentualnych obciążeń, które mogłyby przejść na nowego właściciela lokalu. Bezpieczny zakup mieszkania wymaga czasu, ale dzięki zachowaniu rozwagi można uzyskać pożądaną nieruchomość, która nie będzie źródłem samych kłopotów. Zakup mieszkania najczęściej poprzedzony jest długimi poszukiwaniami lokalu, który spełni oczekiwania kupującego. Na rynku nieruchomości masz do dyspozycji mieszkania zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego, czyli z drugiej ręki. Jeśli poszukujesz lokalu do zakupu, na ogół w pierwszej kolejności zapoznasz się z ceną oraz ocenisz, czy spełnia ono Twoje indywidualne wymagania. Sprawdź, jak przeprowadzić całą transakcję bez udziału pośrednika, by zadbać o własne interesy. Zakup mieszkania bez pośrednika – jak to zrobić bezpiecznie? Dalsze wzrosty cen mieszkań na polskim rynku nieruchomości stały się w 2020 i 2021 roku faktem. Pomimo problemów, jakie spowodowała pandemia w gospodarce, lokale mieszkalne cały czas cieszą się dużą popularnością. Ich ceny rosną, co nie odstrasza potencjalnych kupujących, zwłaszcza że obecnie można otrzymać najtańsze kredyty hipoteczne w historii. Po uzupełnieniu pełnej sumy za mieszkanie środkami własnymi pozwalają one na sfinansowanie inwestycji we własną nieruchomość. Jeśli chcesz zaoszczędzić na zakupie mieszkania, możesz całą procedurę poszukiwania odpowiedniego lokalu i jego zakupu przeprowadzić samodzielnie, bez udziału agenta nieruchomości. Czy jednak zakup lokalu bez pośrednika będzie bezpieczny? Tak, jeśli poświęcisz czas na zapoznanie się z najważniejszymi kwestiami, jakie się z tym wiążą. Wiedza o tym, gdzie i jak sprawdzić stan prawny mieszkania i jego ewentualne obciążenia, pozwoli Ci na bezpieczny zakup nieruchomości bez pośrednika. Krok po kroku przybliżysz się do otrzymania kluczy i wprowadzenia do nowego lokalu, a przy tym zaoszczędzisz na braku prowizji za pomoc pośrednika. Jak szukać mieszkań na własną rękę? Mieszkanie bez pośredników sprzedaje wielu właścicieli. Chcą w ten sposób uniknąć uiszczania prowizji, choć zdarzają się i tacy agenci nieruchomości, którzy pobierają ją w stałej wysokości i to tylko od sprzedających mieszkanie, a nie od kupujących. Jeśli chcesz kupić mieszkanie sam, powinieneś szukać w internecie odpowiednich ogłoszeń, które są publikowane przez rzeczywistych właścicieli, a nie pośredników. Twoim celem są więc ogłoszenia prywatne, umieszczane w różnych serwisach, jak Otodom czy OLX. Możesz też samodzielnie wystawić ogłoszenie o treści „kupię mieszkanie bez pośredników” lub umieścić je w okolicy, w której najbardziej chciałbyś znaleźć nowe lokum. Być może ktoś sprzedaje tam mieszkanie lub zamierza to zrobić w najbliższej przyszłości. O to, czy ktoś nie słyszał o sprzedaży mieszkania bez pośrednika, warto popytać wśród dalszych i bliższych kolegów, w gronie rodziny czy nawet sąsiedzkiej społeczności. Miejscem poszukiwań mogą być też wszelkiego rodzaju serwisy społecznościowe i grupy dyskusyjne. Możesz przeglądać dowolną liczbę ofert, umawiać się z właścicielami mieszkań na oglądanie lokum, a także zmieniać swoje oczekiwania i parametry wyboru mieszkania w trakcie poszukiwań. Nie musisz ograniczać się w żaden sposób do oferty wybranego pośrednika, choć powinieneś wiedzieć, że agencja może mieć pewne ogłoszenia na wyłączność, dlatego dotarcie do nich może być co najmniej trudne, a nawet niemożliwe. Na co zwrócić uwagę, kupując mieszkanie bez pośrednika? Mieszkanie z rynku wtórnego to lokal z drugiej ręki, czyli już używany przez innego właściciela. Przed jego zakupem musisz sprawdzić wiele kwestii, między innymi: stan prawny mieszkania, stan techniczny lokalu mieszkalnego, położenie i tak zwane dobre sąsiedztwo, wysokość opłat za mieszkanie. Skontrolowanie stanu prawnego nieruchomości to konieczność, jeśli zależy nam na zachowaniu bezpieczeństwa przy kupnie mieszkania. O tym jednak powiemy w dalszej części naszego poradnika. Teraz skupmy się na stanie technicznym lokalu używanego. Jeśli nie jesteś związany z rynkiem budowlano-remontowym, sam raczej nie będziesz w stanie ocenić obiektywnie, czy mieszkanie jest w dobrym, czy złym stanie technicznym. Nie wiesz, czy ściany są proste, właściwie wygipsowane, czy pomalowane, a także co kryje się pod tapetą i w jakim stanie są poszczególne instalacje. To może Cię zainteresować: Jak sfinansować zakup mieszkania bez zaciągania kredytu hipotecznego? Sufit może być też popękany, co wymagałoby poważnych napraw. Poza tym konieczne jest skontrolowanie, czy w mieszkaniu nie ma wilgoci i ognisk pleśni, których warto szukać w rogach pokoi i wszędzie tam, gdzie jest potencjalnie ciemno i wilgotno – a więc np. w okolicach okien. Położenie mieszkania to oczywiście ważna kwestia, która powinna być brana przez Ciebie pod uwagę przy kupnie nieruchomości z rynku wtórnego. Jeśli to możliwe, popytaj sąsiadów, jak mieszka się im na danym osiedlu. Sprzedający powinien przedstawić Ci rachunki za media i za czynsz, tak abyś miał świadomość, z jakimi opłatami będziesz musiał się w przyszłości zmagać. Warto wiedzieć: Kupno mieszkania z lokatorem – jak bezpiecznie kupić mieszkanie z najemcami? Zweryfikuj stan prawny mieszkania Podstawowym źródłem wiedzy dotyczącym stanu prawnego mieszkania, które chcesz kupić, jest jego księga wieczysta. Baza takich ksiąg ma charakter jawny, dlatego każdy może sprawdzić, jakie są zapisy w poszczególnych działach interesującej księgi. Trzeba tylko znać jej numer, który uzyskasz od sprzedającego mieszkanie. W księdze wieczystej nieruchomości sprawdzisz, czy mieszkanie jest zadłużone, czy nie jest przedmiotem zabezpieczenia kredytu hipotecznego i tym podobne. Zapoznasz się ze statusem prawnym lokalu – być może nie jest on przedmiotem własności, ale np. użytkowania wieczystego, wówczas jego przekształcenie będzie wiązało się z pewnymi opłatami. Księga wieczysta jest też dokumentem, z którego dowiesz się, kto jest właścicielem nieruchomości i czy jest tylko jeden, czy jest ich więcej. Wówczas trzeba zawrzeć umowę z każdym z nich przy zakupie. W ramach weryfikacji stanu prawnego nieruchomości powinieneś przed podpisaniem umowy notarialnej kupna-sprzedaży sprawdzić, czy w mieszkaniu jest ktoś zameldowany. Sprzedający na dzień zawarcia aktu notarialnego powinien przedstawić zaświadczenie, że w sprzedawanym lokalu nie ma zameldowanych innych osób. Oświadczenie o tym, że nikt poza sprzedającym nie ma prawa do nieruchomości, powinno też znaleźć się w umowie. Kupno mieszkania bez księgi wieczystej – sprawdź, co warto wiedzieć! Kupujesz mieszkanie przez agencję nieruchomości? Sprawdź, na co zwrócić uwagę! W razie decyzji o zakupie mieszkania z wykorzystaniem pomocy agencji nieruchomości trzeba wybrać takiego pośrednika, który realnie pomoże w wyszukaniu odpowiedniego lokalu i w przeprowadzeniu całej transakcji w bezpieczny sposób. Jeśli postawisz na niewłaściwą firmę, jedynie stracisz pieniądze. Agent, z którego usług masz skorzystać, powinien być dobrze przygotowany pod względem merytorycznym i praktycznym do wykonywania swojej pracy i obsługi klienta. Swoje obowiązki wykonuje dobrze, jeśli faktycznie pomaga w trakcie finalizacji transakcji. Najlepiej byłoby skorzystać z pośrednictwa agenta polecanego przez innych klientów, być może kogoś z rodziny lub grona znajomych. Popytaj w swoim otoczeniu, czy w ostatnim czasie ktoś nie przeprowadzał z udziałem agenta transakcji zakupu lub sprzedaży nieruchomości. Rekomendacje zadowolonych klientów są najlepszą reklamą dla takich biur. Przed zawarciem umowy z pośrednikiem powinieneś gruntownie go sprawdzić i nie chodzi tu tylko o legalność prowadzonej przez niego działalności. Skontroluj, jakie opinie o danym agencie mają klienci. Wystarczy, że zapytasz o niego w lokalnej grupie dyskusyjnej, w serwisie społecznościowym lub wpiszesz jego dane w wyszukiwarkę internetową. Taka kontrola pomoże Ci w podjęciu decyzji, z którego usług rzeczywiście warto skorzystać. Mieszkanie z licytacji komorniczej. Na co zwrócić uwagę, aby nie narobić sobie kłopotów? W przypadku zakupu mieszkania przez agencję nieruchomości trzeba sprawdzić również, ile takie pośrednictwo będzie kosztowało. Zwykle agenci pobierają 2-3 proc. ceny transakcyjnej za swoje pośrednictwo – od sprzedającego i kupującego, ale może zdarzyć się inaczej. Niewykluczone, że tylko sprzedający zapłaci prowizję za znalezienie kupujących. Niektóre biura nieruchomości pobierają stałą opłatę w wysokości kilku tysięcy złotych za pośrednictwo, bez względu na cenę transakcyjną sprzedaży mieszkania, co w przypadku droższych mieszkań okazuje się bardzo dobrą propozycją. Czy pośrednik pomoże uzyskać kredytowanie? Mieszkanie wybrane? Pora ocenić swoje możliwości finansowe w kwestii jego nabycia. Jeśli nie możesz sobie pozwolić na kupno nieruchomości za gotówkę, pozostaje pożyczenie pieniędzy. Możesz wówczas skierować swoje kroki do banku i złożyć wniosek o kredyt hipoteczny. Warto jeszcze przed rozpoczęciem poszukiwań mieszkania sprawdzić swoją zdolność kredytową, by wiedzieć, na jakie lokum będzie Cię właściwie stać i jak wysoki kredyt hipoteczny będziesz mógł zaciągnąć. Pośrednik nieruchomości może współpracować z doradcą kredytowym, który wybierze dla Ciebie zobowiązanie i sprawdzi, czy stać Cię na jego zaciągnięcie. Ułatwi więc realnie kontakt z bankiem przy kredytowaniu, choć on sam nie może za nas składać dokumentów do instytucji kredytującej. Sam pośrednik nieruchomości najczęściej nie dostarcza kredytowania klientowi, bo nie jest jednocześnie doradcą kredytowym czy pracownikiem banku. Może jednak ze swojego doświadczenia wskazać, w których bankach najłatwiej otrzymać kredyt hipoteczny i jakie dokumenty trzeba wówczas zgromadzić i złożyć wraz z wnioskiem. Więcej informacji: Kredyt hipoteczny na własną rękę czy z pomocą pośrednika? Jeśli jednak kupujesz mieszkanie bez pośrednika, o kredyt postarasz się sam lub z pomocą doradcy z firmy zajmującej się takimi usługami. Co ważne, nic się za nie nie płaci, a pośrednik zarabia na prowizjach od banku, ilekroć klient podpisze stosowną umowę.

Malwina Wrotniak2014-01-24 06:00redaktor naczelna 06:00/ komornicze to okazja, żeby nabyć lokal po niższej niż rynkowa cenie, ale rozwiązanie niepozbawione ryzyka. Podpowiadamy, czy warto kupić mieszkanie w ten sposób i jak do tego się przygotować. Oficjalny portal o licytacjach komorniczych zawiera obecnie 176 obwieszczeń o prowadzonych na terenie całej Polski licytacjach różnych nieruchomości – od gruntów, przez domy i mieszkania, lokale użytkowe, na magazynach, halach czy garażach kończąc. W zależności od miasta, 50-metrowe mieszkanie można nabyć w cenie od 85 do 185 tys. złotych. O tym, czy opłaca się skorzystać z takiej okazji, jak w praktyce wygląda zakup nieruchomości z licytacji komorniczej i kto może w nim uczestniczyć, a kto nie w rozmowie z komornikiem sądowym - Moniką Janus, rzeczniczką prasową Izby Komorniczej we Wrocławiu. » Gdzie szukać informacji o licytacjach komorniczych? Komornik, dokonując tzw. obwieszczenia o licytacji nieruchomości, czyli czynności poprzedzającej przetarg, ma obowiązek ogłosić to co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem w budynku sądowym i w lokalu organu gminy właściwych miejscem położenia nieruchomości. Oznacza to, że na tablicy ogłoszeń w sądzie czy urzędzie gminy możemy sprawdzać, jakie nieruchomości będą wystawiane na publiczną licytację. Kredyty hipoteczne drożeją? Porównaj raty w różnych bankach. Oprócz tego komornik ogłasza planowaną licytację w dzienniku poczytnym w danej miejscowości, a niektóre wydawnictwa dodatkowo umieszczają ogłoszenia w wydawanych przez nich regionalnych tygodnikach tematycznych. Oprócz tego od ponad roku ma obowiązek zamieszczać ogłoszenia na prowadzonym przez Krajową Radę Komorniczą portalu internetowym Jest to największy w Polsce pod względem oferowanej liczby nieruchomości bezpłatny portal posiadający szerokie możliwości wyszukiwania, np. po rodzaju nieruchomości, miejscu jej położenia (miasta, regiony) czy według dat (od licytacji z najwcześniejszymi lub najstarszymi terminami). Korzystający z portalu mają dostęp do obwieszczeń o wszystkich planowanych przez komorników sądowych licytacjach nieruchomości, a informacje przesyłane są bezpośrednio z kancelarii komorniczych. Do obwieszczeń załączane są często zdjęcia oraz mapy z dokładnym położeniem nieruchomości i inne praktyczne informacje. W serwisie dostępny jest również system powiadamiania o nowych licytacjach za pośrednictwem poczty elektronicznej. Przy tej okazji warto ostrzec przed innymi, nieautoryzowanymi przez Krajową Radę Komorniczą portalami - mogą pobierać opłaty za korzystanie. » Czy kupno nieruchomości na licytacji komorniczej to alternatywa dla zakupu na wolnym rynku? Tak, oczywiście. Obserwujemy w okresie ostatnich dwóch lat galopujący wzrost zainteresowania licytacjami, co może być wynikiem rosnącego popytu w związku z sytuacją gospodarczą i możliwością nabycia mieszkania, działki, lokalu czy garażu za cenę niższą niż rynkowa, bowiem cena wywoławcza na licytacjach nieruchomości, czyli najniższa cena, za jaką można nabyć nieruchomość, wynosi 3/4 (na pierwszej licytacji) i 2/3 (na drugiej licytacji) ceny oszacowania, odpowiednika wartości rynkowej. » Kto jest właścicielem nieruchomości wystawianej do licytacji? Komornik prowadzi egzekucję z nieruchomości dłużnika, czyli osoby, która nie spłaca swych zobowiązań. Przez cały czas, aż do zakończenia egzekucji z nieruchomości, właścicielem jest dłużnik. Nieruchomości nie przejmuje komornik, jedynie prowadzi jej sprzedaż i czynności ją poprzedzające. Po zajęciu dłużnik staje się zarządcą nieruchomości, sprawuje tzw. zarząd nad nieruchomością, którego celem jest zabezpieczenie prawidłowego toku egzekucji i utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym do czasu jej sprzedaży licytacyjnej. Jeżeli dłużnik nie wykonuje prawidłowo zarządu, może on zostać mu odebrany mocą postanowienia sądu. » Jakie są warunki przystąpienia do licytacji komorniczej? Ile wynosi wadium? Obwieszczenia o licytacji zawierają sumę oszacowania nieruchomości, jak i cenę jej wywołania oraz warunki, jakie musi spełnić licytant. Przystępujący do przetargu powinien złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania. Wadium powinno być złożone w gotówce albo książeczce oszczędnościowej banku, można ją także uiścić na konto komornika. Ważnym i godnym zapamiętania jest wprowadzony niedawno przepis, w myśl którego rękojmia winna być wpłacona najpóźniej w dniu poprzedzającym przetargu, co oznacza, że powinna być uznana na rachunku bankowym komornika najpóźniej dzień przed licytacją. Wpłacający w ostatniej chwili - zarówno na konto, jak i w kancelarii - czy tuż przed wyznaczoną godziną licytacji nie będą dopuszczeni do przetargu. Jeżeli licytant działa w imieniu swojego mocodawcy, czyli na podstawie pełnomocnictwa innej osoby, która upoważniła go do przeprowadzenia licytacji w jej imieniu, to należy pamiętać, że pełnomocnictwo do udziału w przetargu powinno być stwierdzone dokumentem z podpisem urzędowo poświadczonym, a więc przed przetargiem radzę udać się w tym celu do notariusza. Oryginał lub wypis dokumentu składa się do akt sprawy. » Czy każdą nieruchomość można obejrzeć przed licytacją? Jak dużo informacji o niej powinno znaleźć się w internecie? W obwieszczeniach o licytacjach podawany jest termin oględzin nieruchomości, jak również termin i miejsce przeglądania dokumentów dotyczących nieruchomości. Komornicy zaznaczają, że w ciągu dwóch ostatnich tygodni przed licytacją wolno oglądać nieruchomość w dni powszednie we wskazanych godzinach i przeglądać w sądzie rejonowym w sekretariacie wydziału cywilnego oraz kancelarii komornika odpis protokołu oszacowania nieruchomości, operat szacunkowy biegłego sądowego, wypis z rejestru gruntów wraz z mapką z akt postępowania egzekucyjnego. W samym obwieszczeniu o licytacji muszą się znaleźć następujące dane: informacje o nieruchomości, która ma być sprzedana - ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, imienia i nazwiska dłużnika wraz z podaniem księgi wieczystej i miejsca jej przechowania lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony; czas i miejsce licytacji; suma oszacowania i cena wywołania; wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć, czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie akta postępowania egzekucyjnego. Często w tych obwieszczeniach znajdują się inne przydatne informacje, jak np. zdjęcia z opisem nieruchomości, na podstawie których można ocenić ich stan techniczny (dotyczy obwieszczeń internetowych). » Czy licytujący powinni posiadać gotówkę w kwocie pozwalającej dokonać zakupu? Nie, większość osób kredytuje się w związku z zakupem nieruchomości na licytacjach. Należy mieć na pewno środki pieniężne na wpłacenie rękojmi. Po wylicytowaniu nieruchomości sąd wydaje postanowienie o udzieleniu przybicia, a następnie, po jego uprawomocnieniu się, wzywa nabywcę do wpłacenia reszty ceny, zakreślając termin wpłaty. Jest to więc czas na sfinalizowanie i dopełnienie formalności związanych z uzyskaniem ewentualnego kredytu w banku. Ale radzę wcześniej ustalić z bankiem zasady i formy przyznania kredytu na zakup nieruchomości na licytacji. Każdy bank ma inną politykę kredytową, należy dokładnie omówić jej warunki i należy uzyskać promesę kredytową. Po wylicytowaniu banki często uruchamiają kredyt na podstawie odpisu protokołu licytacji czy postanowienia o przybiciu, aby po wezwaniu sądu do zapłaty przelać środki na rachunek bankowy sądu. » O ile może być przecenione mieszkanie sprzedawane na licytacji komorniczej? Cena wywoławcza na licytacjach nieruchomości, czyli najniższa cena, za jaką można nabyć nieruchomość, wynosi 3/4 (na pierwszej licytacji) i 2/3 (na drugiej licytacji) ceny oszacowania, odpowiednika wartości rynkowej. Na licytacjach prowadzonych w trybie uproszczonym (stosunkowo nowy, ale coraz częściej stosowany tryb egzekucji z nieruchomości, dotyczący niewielu rodzajów nieruchomości - np. działek) cena wywołania na drugiej licytacji wynosi połowę ceny oszacowania. Komornik prowadzi tylko dwie licytacje, nie obniża ceny wywołania do skutku. Czytaj dalej: Kto nie może wziąć udziału w licytacji? » Kto nie może wziąć udziału w licytacji komorniczej nieruchomości? W przepisach dotyczących trybu i sposobu przeprowadzania licytacji istnieją tzw. ograniczenia podmiotowe, czyli krąg osób, które absolutnie nie mogą przystąpić do licytacji. Są to osoby wyraźnie wymienione i nie ma od tej reguły wyjątków. W przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik i komornik oraz ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo, osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji (osoba, która wylicytowała nieruchomość, a potem nie zapłaciła w terminie całej ceny - traci ona wpłaconą rękojmię oraz nie może już po raz drugi wziąć udziału w licytacji tej samej nieruchomości), osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły. Ta ostatnia grupa to przede wszystkim cudzoziemcy – zgodnie z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców muszą oni uzyskać zezwolenie na zakup nieruchomości. Oczywiście są liczne wyłączenia podmiotowe, szczególne w stosunku do obywateli lub przedsiębiorców państw - stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej. » Jak wygrać licytację komorniczą? Przepisy nie przewidują dodatkowych warunków, których posiadanie zwiększy szansę na zakup. Zainteresowany, moim zdaniem, powinien być przygotowany do licytacji, wiedzieć jaka nieruchomość jest przedmiotem sprzedaży, zapoznać się wcześniej z dokumentami w kancelarii komorniczej, nie bać się zapytać komornika prowadzącego o interesujące go kwestie i rozwiać wątpliwości. Po wywołaniu licytacji w sądzie nie ma miejsca na pytania i dyskusje dotyczące typu, rodzaju, powierzchni czy miejsca położenia nieruchomości. Zakup nieruchomości na licytacji powinien być przemyślany, bo po wylicytowaniu nie ma możliwości rezygnacji, w przeciwnym wypadku traci się wpłacone wadium. Oprócz tego nie znając dokładnie warunków licytowanych nieruchomości (czy jest zamieszkała, przez kogo - dzieci, osoby starsze, osoby, na rzecz których ustanowiona jest służebność dożywocia itd.) możemy się rozczarować i tak naprawdę stracić. » Jak przebiega licytacja komornicza nieruchomości krok po kroku? Licytację nieruchomości prowadzi komornik pod nadzorem sędziego. Z reguły takie przetargi mają miejsce w sądach rejonowych, ale każdorazowo o terminie i miejscu licytacji można dowiedzieć się z obwieszczenia o licytacji. Licytacja ma charakter publiczny, co oznacza, że każdy może uczestniczyć w charakterze widza, ale licytować mogą tylko osoby, które spełniają wymienione wcześniej wymogi. Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych najważniejsze dane dotyczące licytowanej nieruchomości, takie jak przedmiot przetargu, cenę wywołania, sumę rękojmi, zasady i sam termin uiszczenia ceny nabycia i inne dane wskazane w przepisie art. 987 Kodeksu postępowania cywilnego. Jest to bardzo ważny etap licytacji, ponieważ błędnie przekazane informacje mogą znaleźć odzwierciedlenie w zachowaniu licytantów i wpłynąć na to, czy wezmą oni udział w dalszym przetargu, czy też nie. Sam przetarg odbywa się ustnie, a polega on na zaoferowaniu przez licytantów ceny nabycia nieruchomości i zaczyna się od podania przez komornika ceny wywoławczej, minimalnej wysokości postąpienia i wezwania do licytowania. Następnie licytanci podają ustnie swoją ofertę, pamiętając, że postąpienie nie może wynosić mniej niż 1% ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Zaoferowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaoferował wyższą cenę. Przetarg trwa aż do ustania ofert, a po tym czasie komornik zamyka przetarg i wymienia licytanta, który zaoferował najwyższą cenę, czyli nabywcę nieruchomości. Z licytacji komornik sporządza protokół, zaznacza w nim dane licytantów, jakie były postąpienia oraz kto wylicytował najwyższą cenę. Nabywcy nie oddaje się wpłaconej rękojmi, pozostałym osobom tak. Warto dodać, że do licytacji wystarczy stawienie się jednego licytanta. » Kiedy nieruchomość trafi do nowego właściciela i jakich formalności musi on dopełnić? Po zamknięciu przetargu sąd wydaje postanowienie o udzieleniu przybicia, a gdy ono się uprawomocni, wzywa nabywcę do wpłacenia reszty ceny, zakreślając termin wpłaty. Gdy wezwany nabywca zapłaci całą cenę nabycia (wlicza się do niej rękojmia) za nieruchomość, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, które przenosi własność na nabywcę. Na jego podstawie można dokonać zmiany w prowadzonej dla nieruchomości księdze wieczystej, jak i w katastrze nieruchomości. Nabywca nie zawiera odrębnej umowy przeniesienia własności nieruchomości, ani przed notariuszem, ani w żadnej innej formie. Sprzedaż licytacyjna nie jest umową cywilnoprawną sprzedaży nieruchomości. Postanowienie sądu w tym zakresie zastępuje akt notarialny. Własność przechodzi na nabywcę. » Co w sytuacji, gdy podczas pierwszej licytacji nieruchomość nie zostanie sprzedana? Komornik sprzedaje nieruchomość w pierwszym terminie, a następnie, po bezskutecznej licytacji, w drugim terminie. Jeżeli dwie licytacje nie dojdą do skutku z powodu braku nabywców, a wierzyciele nie skorzystają z prawa do ich przejęcia, postępowanie egzekucyjne z nieruchomości umarza się, a kolejne może zostać wszczęte nie wcześniej niż po upływie pół roku. Oznacza to, że może się zdarzyć, iż za rok czasu ta sama nieruchomość będzie sprzedawana na publicznej licytacji komorniczej za cenę 3/4, a następnie 2/3 jej ceny oszacowania - wartości rynkowej. Ale wartość rynkowa od tego czasu może też ulec zmianie, bowiem może się polepszyć lub pogorszyć stan techniczny nieruchomości. » Jakie ryzyko wiąże się z kupnem mieszkania z licytacji komorniczej? Kupując nieruchomość na licytacji komorniczej można sporo zyskać - kupić taniej, po atrakcyjnej cenie. Nabycie na licytacji jest tzw. nabyciem pierwotnym, kupujemy bez obciążeń hipotecznych i bez długów poprzednika. Ale oprócz plusów należy podkreślić także minusy takiego nabycia – mamy tu „coś za coś”. Może się zdarzyć, że kupimy mieszkanie, dom czy lokal z niechcianym lokatorem. Wszelkie umowy dożywocia i najmu nie są rozwiązywane automatycznie wraz ze zlicytowaniem nieruchomości. W przypadku gdy dotychczasowy lokator pomimo obowiązku nie będzie chciał się wyprowadzić, konieczne będzie przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego, z wszelkimi tego konsekwencjami, jak np. obowiązkiem zapewnienia lokatorowi tzw. pomieszczenia tymczasowego, do którego będzie go można przeprowadzić. Takie postępowanie z reguły jest długotrwałe. Dlatego kolejny raz podkreślam, że przed przystąpieniem do takiej licytacji, warto się przygotować, zrobić dokładny wywiad dotyczący licytowanej nieruchomości. Powinniśmy przed wszystkim porozmawiać z komornikiem i od niego zaczerpnąć dokładnych informacji dotyczących ewentualnych lokatorów danej nieruchomości. Kolejną niedogodnością może okazać się fakt, że od nabycia do uzyskania prawa własności może minąć dłuższy okres, nawet kilka miesięcy, bo wydawane postanowienia sądu można zaskarżyć, co wydłuża czas uprawomocnienia się orzeczenia przyznającego własność nieruchomości nowemu nabywcy. Jeśli szukamy więc mieszkania, lokalu czy domu w atrakcyjnej cenie, to warto to dokładnie przemyśleć, zrobić wywiad i tylko jeśli okaże się, że nieruchomość jest wolna od lokatorów – warto się licytacją zainteresować. Takich okazji cenowych na rynku będzie więcej, liczba licytacji rośnie i w najbliższym czasie nadal będzie postępowała. » Czy mieszkania z licytacji komorniczej to lokale do gruntownego remontu? Absolutnie nie. Przedmiotem licytacji komorniczych są i lokale wymagające gruntownego remontu, i lokale o średnim stanie technicznym, jak i lokale w stanie deweloperskim oraz takie o bardzo wysokim standardzie, wymagające jedynie kosmetycznych poprawek. Niekiedy dłużnicy zaraz po zaciągnięciu kredytu na nieruchomość popadają w zadłużenie, a wierzyciel (np. bank) od razu kieruje sprawę na drogę postępowania egzekucyjnego. Są to jednak sporadyczne przypadki, z reguły nieruchomości wystawione na licytację są używane. Ale zdarzają się też egzekucje prowadzone przeciwko deweloperom (sama prowadzę takie postępowanie, gdzie egzekucja została skierowana do lokali mieszkalnych w stanie deweloperskim, nowych, niezamieszkałych). Przypadki takie są jednak

Coraz częściej spotykam się z osobami, które są zainteresowane kupnem nieruchomości z licytacji komorniczej. Wynika to z wielu powodów, najczęściej są to pobudki dotyczące inwestowania w nieruchomości. W dzisiejszym artykule podpowiem Wam czy warto zainteresować taką ofertą zakupu. Dowiecie się jak ominąć wszystkie skomplikowane procedury i ewentualne pułapki, które czyhają na przyszłych nabywców. Podpowiem również, co trzeba poddać szczególne analizie, aby Wasze potencjalne zyski zminimalizowały ryzyko czym polega licytacja komornicza?gdzie szukać informacji o licytacjach?na co zwrócić szczególną uwagę?co to jest wadium?kredyt na mieszkanie z licytacjijak wygląda proces licytacji komorniczejCo to jest licytacja komornicza?Na pewno często zastanawialiście z jakiego powodu nieruchomości trafiają na licytację komorniczą. Już odpowiadam: są to takie lokale, mieszkania, ale także domy, których właściciele nie regulowali swoich zobowiązań, bardzo często nie spłacali w terminie rat kredytu hipotecznego. Kolejnym powodem wystawienia nieruchomości na licytację może być również ogłoszenie np. bankructwa przedsiębiorcy lub jego niespłacone weksle. Bardzo rzadko na licytację trafiają nieruchomości, które mają kilku współwłaścicieli. Jeżeli współwłaściciele nie są w stanie dojść do porozumienia co do sposobu podziału, wtedy sprzedaż egzekucyjna przez sąd, stanowi jedyne możliwe rozwiązanie. Z podobną sytuacją, dotyczącą interwencji sądu, możemy spotkać się, gdy zapada wyrok rozwodowy, a mieszkanie należało do obojga małżonków. Jeśli rozwodnicy nie są w stanie dojść do konsensusu co do podziału mieszkania, to właśnie sąd orzeka o jego sprzedaży na licytacji i o podziale uzyskanej sumy pomiędzy warto kupić mieszkanie z licytacji komorniczej? W tym miejscu warto nadmienić, że na licytację nie trafiają tylko i wyłącznie stare, zaniedbane lokale. Czasami są to perełki, naprawdę godne uwagi. Licytacja komornicza to często szansa na nabycie nieruchomości w wyjątkowo korzystnej cenie. Nic więc dziwnego, że tym rozwiązaniem interesuje się coraz więcej osób. Gdzie więc szukać informacji o licytacjach, tak, aby nie przegapić ciekawych ofert? Należy pamiętać, że w licytacji każdy z nas może wziąć udział. Aby licytacja mieszkania mogła się odbyć, komornik musi dokonać obwieszczenia o licytacji nieruchomości na co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem. Gdzie zazwyczaj zamieszcza te informacje? Najczęściej są to niżej wymienione miejsca:Sąd rejonowy właściwy dla położenia wystawianej na licytację nieruchomości,Urząd miasta lub gminy,Lokalna prasa,Strona internetowa kancelarii komorniczej,Internetowy serwis Krajowej Rady warto więc przystąpić do licytacji komorniczej? W myśli zasady: “ Kto nie ryzykuje nie pije szampana”, wielu z nas powie, że tak. Biorąc tu pod uwagę przede wszystkim atrakcyjność oferty. Pamiętajmy, że cena wywoławcza nieruchomości wynosi trzy czwarte wartości szacunkowej. Ja jednak uważam, że takie transakcje są tylko udane pod pewnymi warunkami, o których piszę mieszkania z licytacji komorniczej krok po kroku Uważam, że przede wszystkim powinieneś uważnie przeczytać obwieszczenie komornicze. Znajdziesz tam informacje dotyczące lokalizacji nieruchomości i jej charakteru. Wartość nieruchomości (tzw. sumę oszacowania – z mojego doświadczenia wynika, że często jest ona nieaktualna. Dlatego sprawdź ją, porównaj z bieżącymi cenami rynkowymi podobnych nieruchomości w okolicy).W tym obwieszczeniu znajduje się również cena wywołania- pamiętaj zawsze niższa niż suma oszacowania. Jest także wadium – czyli suma, którą musisz wpłacić, aby przystąpić do licytacji. Miejsce i termin licytacji, a także pozostałe warunki wzięcia udziału w licytacji – czyli: zapis, że nie może w niej uczestniczyć najbliższa rodzina dłużnika, którego majątek jest licytowany, cudzoziemcy bez zezwoleń, a także sam komornik i inne osoby występujące na licytacji w charakterze urzędowym. Licytacja zabroniona jest również dla osób, które wygrały poprzednią licytację dotyczącą tej nieruchomości, ale nie wpłaciły kwoty, którą wylicytowały. Jak widzisz zakup mieszkania z licytacji komorniczej może okazać się sporym dodatkowych warunkówPamiętaj! Przez dwa tygodnie przed licytacją masz możliwość w wyznaczonych przez komornika dniach i godzinach osobiście przyjść do mieszkania i je obejrzeć. Oczywiście nie zawsze jest to łatwe i proste, ale nie poddawaj się. Musisz wiedzieć, że dotychczasowi lokatorzy praktycznie nigdy nie są gotowi na zaistniałą sytuację. Jednak dla Ciebie, ta wizyta to szansa zapytania ich o kwestie, które są bardzo istotne dla każdego nabywcy mieszkania z licytacji komorniczej: Na przykład: Czy będą mieli gdzie się wyprowadzić? Albo czy gmina już zapewniła im lokal zastępczy?Powinieneś zbadać stan prawny nieruchomości. Aby dowiedzieć się na czym to polega zajrzyj do innego naszego wpisu księga wieczysta a kredyt hipoteczny. Dzięki nim dowiesz się się czy nieruchomość nie jest obciążona np. prawem najmu bądź dożywocia. Uwierz mi są to dla Ciebie niezwykle ważne informacje. Nie bój się zadawać pytań! Tylko wtedy upewnisz się, czy warto interesować się licytacją. Masz prawo zobaczyć: wypis rejestru gruntów, zdjęcia lokalu, akta postępowania egzekucyjnego, odpis protokołu oszacowania nieruchomości. To twoje prawo, korzystaj z niego. To ważne: Komornikowi zależy na sprzedaży mieszkania, a Tobie na jego muszę wpłacić wadium zanim przystąpię do licytacji?Tak, jest to warunek konieczny. Wadium – rękojmia (10% sumy oszacowania), to rodzaj zabezpieczenia na wypadek, gdyby zwycięzca licytacji nie wpłacił sumy, którą wylicytował za daną nieruchomość. Wadium musi być wpłacone minimum jeden dzień przed licytacją. Jeśli jej nie wygrasz zostanie Ci komornicza, a kredyt hipotecznyNa co dzień pracuję jako Ekspert Kredytowy. Umówmy się na spotkanie, wspólnie określimy strategię finansowania nieruchomości pochodzącej z licytacji komorniczej (kredyt hipoteczny, wkład własny, proces itd.). Pamiętaj, że zakup mieszkania, czy też domu z licytacji komorniczej to skomplikowana forma zakupu. I dlatego właśnie jestem tutaj i pomogę Ci ze wszystkimi się na zakup mieszkania z licytacji komorniczej, zastanów się czy masz środki na finansowanie takiej transakcji? Jeśli masz gotówkę, nie ma problemu, co zrobić jednak w sytuacji kiedy brak ci zasobów finansowych, a koniecznie chcesz kupić tę nieruchomość? Masz mało czasu na sfinalizowanie operacji, musisz wziąć pod uwagę, że niestety tylko ograniczona ilość banków chce finansować zakup nieruchomości pochodzących z licytacji komorniczych. Zdarza się, że banki wymagają zabezpieczenia na innej nieruchomości należącej do klienta. Nie martw się, konieczność zabezpieczenia na innej nieruchomości ma przeważnie charakter czasowy, gdyż po nabyciu nieruchomości jest możliwość przeniesienia zabezpieczenia na zakupioną nieruchomość na pod uwagę, że banki nie pożyczą Ci całej kwoty potrzebnej na zakup mieszkania. Wymagają, abyś miał zazwyczaj 10-20% wkładu własnego. Tak więc takie kredytowanie może być realne na poziomie około 80%. Starając się o kredyt musisz posiadać zdolność kredytową. Niektóre banki deklarują, że klient przed przystąpieniem do licytacji, otrzyma wstępną decyzję kredytową. Jest to bardzo pomocne i pozwala ustalić maksymalną ofertę podczas licytacji i poziom zaangażowania własnych środków. Oczywiście każdy bank wymaga dostarczenia listy wymaganych dokumentów, które są niezbędne do przyznania kredytu. Poza standardowymi dokumentami ważne, abyście posiadali również:operat szacunkowy nieruchomości,postanowienie o przebiciu w przypadku licytacji wraz podaniem terminu zapłaty, numeru rachunku, na który powinna być dokonana wpłata,protokół z licytacji komorniczej,numer księgi wieczystej,potwierdzenie wpłaty Kupując mieszkanie na licytacji komorniczej, nie udajesz się do notariusza, aby spisać akt notarialny (brak związanych z tym kosztów). Podstawą nabycia jest tzw. “przybicie”, czyli uprawomocniony dokument od komornika. Na podstawie tego dokumentu można zmienić wpisy w księdze Decydując się na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej i kredyt hipoteczny musisz pamiętać o: 1. wadium czyli wartości z wyceny nieruchomości, 2. wkład własny, czyli ewentualna dodatkowa wpłata środków poza kredytem, 4. podatek PCC 2% od wartości transakcyjnej, 5. prowizja lub inne koszty startowe kredytu, 6. wycena nieruchomości ok. 500 PLN, 7. ubezpieczenie nieruchomości ok. 0,08% od wartości ubezpieczanej, 8. zmiany w księdze wieczystej w dziale II (200 PLN), wpis w dziale IV (200 PLN), 9. PCC3 od ustanowienia hipoteki 19 wygląda licytacja mieszkania?Licytacja zawsze odbywa się w formie ustnej i ma charakter otwarty. Prowadzona jest przez komornika, nad którym nadzór prowadzi sędzia. Zawsze rozpoczyna od przypomnienia wszystkich informacji, które są najistotniejsze dla tej licytacji, podając cenę wywołania i minimalną wysokość postąpienia, a następnie wzywa do licytowania. Minimalna wartość przebicia oferty w czasie licytacji komorniczej to 1 proc. sumy oszacowania mieszkania. Komornik zawsze wzywa trzykrotnie do przebicia, jeśli to nie nastąpi licytacje wygrywa ostatni licytant, który zaproponował najwyższą kwotę. Sędzia, który czuwał nad prawidłowością licytacji, wydaje postanowienia o przebiciu. Musi się ono uprawomocnić. W przypadku licytacji nieruchomości, po dokonaniu zapłaty przez licytanta, sąd wydaje postanowienie o przesądzeniu do mieszkania po licytacji komorniczej Świetnie, jeśli wprowadziłeś w życie wszystkie moje wcześniejsze rady, mogę Ci tylko pogratulować. Jeśli to, ty jesteś szczęśliwym zwycięzcą licytacji, musisz uiścić wylicytowaną przez Ciebie kwotę nabycia nieruchomości (pomniejszoną o wpłacone wadium), gdy rzeczone postanowienie się uprawomocni. Pieniądze trzeba wpłacić na rachunek depozytowy sądu w ciągu 14 dni. Zaoszczędziłeś pieniądze, przed Tobą etap urządzania nowego jeśli okaże się, że lokal jest nadal zamieszkany, a jego lokatorzy absolutnie nie mają zamiaru się wyprowadzić. Na dzień dzisiejszy po wygraniu prowadzonej przez komornika licytacji i wpłaceniu na rachunek depozytowy sądu zadeklarowanej kwoty (pomniejszonej o wpłacone na wstępie wadium) sąd wydaje tzw. postanowienie o przysądzeniu własności. Po uprawomocnieniu dokument ten nie tylko potwierdza prawo własności do nieruchomości, ale też stanowi tytuł wykonawczy, niezbędny np. do tego, by komornik mógł rozpocząć ewentualną eksmisję poprzednich lokatorów (gdyby nie chcieli oni opuścić lokalu dobrowolnie). Jak więc rozpocząć całą procedurą eksmisji niechcianych gości? Co wtedy zrobić? O tym w kolejnym z licytacji komorniczej a lokatorzy Niestety, musisz rozpocząć postępowanie eksmisyjne, czyli złożyć pozew o usunięcie z lokalu osób nieuprawnionych do jego zajmowania. Oznacza to rozpoczęcie procesu cywilnego z każdym mieszkańcem mieszkania, którego jesteś właścicielem. W pozwie musisz ująć dane wszystkich lokatorów zajmujących Twoje mieszkanie, wspólnie z dotychczasowym uprawnionym, tzn. właścicielem. Jeśli tego nie uczynisz, sąd nie będzie mógł eksmitować osób, których nie wskazałeś. Bądź przygotowany na to, że jeśli dotychczasowi mieszkańcy nie będą mieli gdzie się wyprowadzić, bądź nie przysługuje im prawo do mieszkania socjalnego, to Ty będziesz musiał zapewnić im lokal zastępczy bądź z nas pamięta, że kobiety w ciąży, osoby obłożnie chore, osoby niepełnosprawne, nieletnie, emeryci i renciści korzystający z pomocy społecznej, bezrobotni mogą zgodnie z prawem zajmować mieszkanie, które do ciebie należy. I będzie to trwało do momentu, aż gmina nie zapewni im lokalu zastępczego. W najgorszej sytuacji może to trwać nawet kilka lat. Wiem, w tym momencie Twoje emocje sięgają zenitu. Pamiętaj jednak, ze nigdy nie wolno przeprowadzać Ci eksmisji na własną rękę. Jest to tylko i wyłącznie prawo komornika. W okresie między 1 kwietnia a 31 października może on skierować mieszkańców lokalu do tzw. pomieszczeń tymczasowych, noclegowni lub schronisk – przez pozostałą część roku nadal wolno zajmować im kupione przez Ciebie na licytacji W Polsce obowiązuje zakaz eksmisji na bruk!Licytacje komornicze cieszą się coraz większą popularnością, mieszkanie można zakupić w cenie dużo niższej niż cena rynkowa. Jednak przystępując do licytacji zawsze należy ustalić ile maksymalnie chcemy przeznaczyć na zakup lokalu, i tylko tego należy się trzymać. Kupując mieszkanie z licytacji zawsze trzeba uwzględnić, że prawdopodobnie będzie wymagać remontu. I proszę mi wierzyć, nie zawsze są to tylko kosmetyczne poprawki. Z mojego doświadczenia wiem, że czasami należało wymienić po prostu jak już wcześniej pisałam dla wielu inwestorów największym problem w kontekście zakupu mieszkania z licytacji, są lokatorzy, którzy nie chcą się wyprowadzić a potrafią zatruć życie nowemu właścicielowi na długi czas. I jest to moralnie trudny wątek. Niewielu z nas wie o tym, że dłużnicy mają bowiem prawo składać zażalenia na kolejne decyzje sędziego sprawującego nadzór nad licytacją: najpierw na postanowienie o udzieleniu przybicia (wygrana w licytacji), a potem na postanowienie o przysądzeniu własności (pomimo uregulowania przez nowego właściciela całej kwoty). Wydłuża to znacznie czas W Polsce obowiązuje zakaz eksmisji na bruk! Zespół eXmiter, to wykwalifikowana grupa windykatorów,negocjatorów i detektywów ze wsparciem prawnym, którzy starają się znaleźć rozwiązanie dla dobra wszystkich stron.

Kupując nieruchomość na licytacji, mamy szansę na zrobienie świetnego interesu, ale również możemy wpaść w poważne kłopoty. Nieznajomość przepisów może narazić nas na dodatkowe koszty W USA na licytacjach sprzedaje się kwartalnie nawet 150 tys. nieruchomości. W Polsce rynek ten jest dopiero w powijakach. Na jednym z większych serwisów internetowych zamieszczonych jest nieco ponad 150 ogłoszeń o licytacji nieruchomości lokalowych. Trudno się jednak temu dziwić, bo sprzedaż mieszkania czy domu w drodze licytacji jest ostatecznością zarówno dla dłużnika, jak i wierzyciela. Komornik może bowiem wystawić lokum nawet za połowę jego wartości – a to kiepski interes. Inaczej sprawa wygląda od strony kupującego. Licytacje komornicze tradycyjnie przyciągają wielu potencjalnych chętnych. Jednak tylko dobrze zorientowanych. Komornik sądowy powinien licytację ogłosić, wywieszając obwieszczenie w budynku sądu oraz lokalu gminy. Niezależnie od tego powinno się ukazać ogłoszenie w dzienniku poczytnym w danej miejscowości. Z pomocą przychodzą też portale internetowe. Choć jak dotąd nie powstała centralna baza licytacji, w sieci można znaleźć wiele portali, które oferują monitoring aukcji. A jest się o co bić. Zgodnie z prawem podczas pierwszej licytacji cena wywoławcza rozpoczyna się od 3/4 wartości sumy oszacowania. Jeśli nie będzie chętnych, to druga licytacja rozpoczyna się od 2/3 wartości. Gdy poprzedni właściciel był zadłużony i na nieruchomości ustanowiono hipoteki, to nowy nabywca nie będzie miał problemu z ich wykreśleniem. Brzmi atrakcyjnie – tutaj jednak pojawia się pierwsza pułapka. Wartość rynkową lokalu określa rzeczoznawca majątkowy. Po pierwsze wycena rzeczoznawcy, tzw. operat szacunkowy, jest ważna przez 12 miesięcy. W tym czasie stan nieruchomości może się zmienić. Co prawda jest to jeden z powodów do przeprowadzenia nowej wyceny, jednak w praktyce nie jest zdarzyć. Sytuacje, kiedy rzeczoznawca w ogóle nie wszedł do mieszkania, też nie należą do rzadkości. Jeśli lokum jest zamieszkane, lokator może nie wpuścić go do środka. Wtedy zaś wycena oparta jest np. na średnich cenach okolicznych nieruchomości. Przystąpienie do licytacji obarczone jest koniecznością wpłacenia wadium w wysokości 10 proc. wartości nieruchomości. Jeśli nie wygramy – wadium wraca do nas, w przypadku udanej aukcji zaliczane jest na poczet płatności. Zaoferowanie najwyższej kwoty to przybicie potwierdzone postanowieniem sądu. Od uprawomocnienia przybicia zwycięzca aukcji ma dwa tygodnie na wpłatę zadeklarowanej w aukcji kwoty na rachunek depozytowy sądu. Ostatnie ryzyko związane jest z lokatorami, np. prawo dożywocia nie jest wykreślane z hipoteki. Jeśli w nieruchomości wciąż mieszkają poprzedni właściciele, nie możemy ich ot, tak po prostu wyrzucić na bruk. 1 Znajdź interesujący cię lokal Informacje dostępne są w urzędach gmin, siedzibach sądów rejonowych oraz ogłoszeniach w gazetach i internecie. Porównaj oferowane przez komornika mieszkanie z ofertą dostępną na rynku. Może się okazać, że cena nie jest okazyjna. 3 Przygotuj się finansowo Wpłać wadium i przygotuj finansowanie. Wadium wynosi 10 proc. wartości nieruchomości. Wylicytowana suma musi zostać zapłacona w ciągu dwóch tygodni od przybicia. 4 Bądź gotów na postępowanie sądowe W przypadku większości mieszkań wystawianych na licytacji dawny właściciel wciąż zajmuje lokal. Niezbędne jest wtedy uruchomienie postępowania sądowego o eksmisję. Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL Kup licencję

Jak kupić mieszkanie na licytacji komorniczej – poradnik krok po krokuGłosów: 238 (śr. Mieszkania wystawiane na licytacjach komorniczych kuszą atrakcyjnymi cenami. Jak jednak zabrać się do ich kupowania? Oto praktyczny poradnik krok po kroku. Licytacja komornicza to często szansa na nabycie nieruchomości w wyjątkowo korzystnej cenie. Nic więc dziwnego, że tym rozwiązaniem interesuje się coraz więcej osób. Nie każdy jednak wie, na czym dokładnie taka licytacja polega – a warto się do niej dobrze przygotować, bo na niedoświadczonych inwestorów czyhają tu pewne pułapki. Stworzyliśmy zatem krótki poradnik, który przeprowadzi cię przez to zagadnienie krok po kroku. Sprawdź ogłoszenia przetargów i licytacji na sprzedaż mieszkań: 1. Znajdź ciekawe ogłoszenie Nie da się przystąpić do licytacji, nie wiedząc, że ma ona w ogóle miejsce. Po pierwsze trzeba więc znaleźć informacje na ten temat. A gdzie ich szukać? Organizujący licytację komornik ma obowiązek umieszczenia (z co najmniej dwutygodniowym wyprzedzeniem) stosownych ogłoszeń w kilku miejscach: w sądzie rejonowym właściwym dla położenia wystawianej na licytację nieruchomości, w urzędzie miasta lub gminy, w poczytnym w danej miejscowości dzienniku, na stronie internetowej swojej kancelarii, w internetowym serwisie Krajowej Rady Komorniczej. Komunikaty o wszystkich odbywających się w Polsce licytacjach – a ponadto przetargach mieszkaniowych i aukcjach syndyków – znajdziesz też na naszej stronie Możesz zamówić powiadomienia o nowych ofertach dotyczących interesującego cię regionu czy typu nieruchomości, jak również zobaczyć mapy lub zdjęcia, na które nie ma miejsca na tablicach ogłoszeń w sądzie i urzędzie gminy. To bardzo wygodne rozwiązanie, zwłaszcza gdy polujesz na prawdziwe okazje. 2. Zapoznaj się ze szczegółami oferty Ten punkt jest prawdopodobnie najważniejszy ze wszystkich. Ważniejszy nawet niż sama licytacja, bo pozwala ocenić, czy warto w ogóle brać w niej udział. Uważnie przeczytaj obwieszczenie Znajdują się w nim takie informacje jak: położenie i charakter nieruchomości oraz numer księgi wieczystej (lub oznaczenie zbioru dokumentów), suma oszacowania – innymi słowy: wartość nieruchomości (często wyliczana na wiele miesięcy przed licytacją, dlatego warto porównać ją z aktualnymi cenami rynkowymi podobnych nieruchomości w okolicy), cena wywołania – czyli kwota, od której zacznie się licytacja (zawsze niższa niż suma oszacowania), wysokość wadium – kwota, którą trzeba dysponować, aby móc przystąpić do licytacji (p. niżej), inne warunki wzięcia udziału w licytacji – zgodnie z prawem nie może w niej uczestniczyć najbliższa rodzina (małżonek, rodzice, rodzeństwo, dzieci) dłużnika, którego majątek jest licytowany, cudzoziemcy bez odpowiedniego zezwolenia, komornik i inne osoby występujące na licytacji w charakterze urzędowym, a także ten, kto wygrał poprzednią licytację dotyczącą danej nieruchomości, ale nie wpłacił należnej kwoty, miejsce i termin licytacji, szczegóły dotyczące możliwości dokładniejszego zapoznania się ze stanem prawnym i technicznym nieruchomości. Zobacz mieszkanie na własne oczy Przez dwa tygodnie przed licytacją chętni mogą w wyznaczonych przez komornika dniach i godzinach osobiście zjawiać się w mieszkaniu i je oglądać. Czasem niestety bywa to utrudnione przez dotychczasowych lokatorów, którzy nie są gotowi współpracować. Warto jednak choć podjąć próbę, zwłaszcza że licytacja jest w pewnym sensie rozwiązaniem niektórych ich problemów, bo ma na celu zaspokojenie wierzycieli. Gdy lokatorzy są tego świadomi, uda się nawet z nimi porozmawiać i uzyskać odpowiedzi na wiele istotnych pytań (np. o to, czy mają się dokąd przenieść, czy trzeba będzie czekać na wskazanie takiego miejsca przez gminę – p. niżej). Odwiedź komornika Na pewno zaś porozmawiać można – i trzeba – z komornikiem. W jego biurze (a także w sądzie rejonowym w sekretariacie wydziału cywilnego) przejrzysz: akta postępowania egzekucyjnego, odpis protokołu oszacowania nieruchomości i sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę operat szacunkowy, na podstawie którego ta nieruchomość została wyceniona, wypis z rejestru gruntów wraz z mapką, zdjęcia lokalu – ważne szczególnie wtedy, gdy nie da się go obejrzeć, ceny podobnych nieruchomości w okolicy. Nie bój się pytać o wszystko, co cię nurtuje. Komornikowi zależy na tym, aby sprzedaż doszła do skutku, powinien więc dołożyć starań, by rozwiać wszelkie wątpliwości potencjalnych nabywców. Zbadaj stan prawny nieruchomości O pomoc możesz poprosić też profesjonalnego doradcę, np. prawnika czy specjalistę od nieruchomości. Zwłaszcza jeśli nie masz wielkiego doświadczenia, razem zajrzyjcie do księgi wieczystej. Znając jej numer, podany w ogłoszeniu o licytacji, można to zrobić np. przez stronę Przyjrzeć się trzeba zwłaszcza działom III i IV KW, bo to tam umieszcza się informacje na temat dotyczących nieruchomości obciążeń. W tym miejscu warto zaznaczyć, że o ile zobowiązania hipoteczne w momencie nabycia mieszkania na licytacji komorniczej zostają wykreślone, o tyle lokal wciąż może pozostawać obciążony choćby prawem najmu lub dożywocia. Co oznacza, że nawet jeśli staniesz się jego właścicielem, to wciąż będzie mógł w nim mieszkać ktoś inny – koniecznie więc zwróć na to uwagę. Podobnie jak na to, czy licytacja dotyczy całościowego prawa do mienia, czy np. tylko udziału w nieruchomości. Przeczytaj: Zakup udziałów w nieruchomości 3. Wpłać wadium Gdy po dokładnej analizie wszystkich danych na temat przedmiotu licytacji i jej warunków stwierdzisz, że chcesz wziąć w niej udział, kolejnym krokiem jest wpłacenie wadium. Inaczej zwane rękojmią, stanowi ono zabezpieczenie na wypadek, gdyby zwycięzca licytacji nie zapłacił za nabytą nieruchomość w ustalonym terminie. Wadium na licytacjach komorniczych wynosi zawsze 10% sumy oszacowania, ale jego dokładna wartość podana jest też w ogłoszeniu. Podobnie jak sposób i termin wpłaty rękojmi. Zasadniczo może to być: gotówka, książeczka oszczędnościowa banku, przelew. Pamiętaj, że pieniądze muszą zostać zaksięgowane na wskazanym rachunku najpóźniej dzień przed licytacją. Jeśli ją wygrasz, wadium zostanie zaliczone na poczet kwoty do zapłaty za nabytą nieruchomość. Jeśli tej kwoty nie uiścisz, wadium przepadnie. Jeśli natomiast nie wygrasz licytacji, otrzymasz je w całości z powrotem. 4. Licytuj! Licytacje komornicze mają charakter publiczny, co oznacza, że każdy może na taką licytację przyjść i popatrzeć, nawet jeśli nie bierze w niej udziału. Zanim spróbujesz więc swoich sił jako licytant, możesz najpierw po prostu zobaczyć, jak wszystko się odbywa. Możesz też wskazać osobę, która będzie licytować w twoim imieniu. Musi mieć ona wówczas ze sobą pisemne pełnomocnictwo, poświadczone notarialnie (chyba że jest to adwokat lub radca prawny). Przebieg licytacji Licytację prowadzi komornik, nadzorowany przez sędziego. Na początku powtarza najważniejsze informacje z ogłoszenia, podaje cenę wywołania i minimalną wysokość postąpienia, a następnie wzywa do licytowania. Minimalna wysokość postąpienia to najmniejsza kwota, jaką należy dodać do ostatniej obowiązującej oferty, aby ją przebić. W przypadku licytacji wynosi co najmniej 1% ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Cena wywołania natomiast wynosi 3/4 sumy oszacowania w pierwszej licytacji (ewentualnie 2/3 tej sumy, jeśli licytacja odbywa się ponownie, bo pierwsza zakończyła się niepowodzeniem). Zilustrujmy to przykładem: Na licytacji kupić można mieszkanie, którego wartość oszacowano na 200 000 zł. To pierwsza licytacja, więc cena wywołania wyniesie 150 000 zł, a minimalna wysokość postąpienia 1% tego, czyli 1500 zł. Aby zacząć licytację, trzeba zadeklarować chęć nabycia nieruchomości za co najmniej 150 000 zł. Taką ofertę można przebić kwotą nie niższą niż 151 500 zł (150 000 + 1500). Kolejna propozycja musi wynieść minimum 153 000 zł itd. Licytanci zgłaszają się ustnie, a cena może zostać podbita dowolną liczbę razy. Zakończenie licytacji Po każdym podbiciu – jak również po samym ogłoszeniu ceny wywołania – komornik pyta: „kto da więcej?”. Gdy powtórzy swoje pytanie trzykrotnie i nie uzyska odpowiedzi, wówczas wypowiada słowo: „nikt” i zamyka licytację. W przypadku braku ofert zorganizowana zostanie jeszcze jedna licytacja, z niższą ceną wywołania. Jeśli nadal nie znajdą się chętni, nieruchomość za cenę wywoławczą będzie mógł nabyć wierzyciel. Jeśli natomiast i on nie wyrazi zainteresowania kupnem, postępowanie egzekucyjne zostanie umorzone, a jego ewentualne wznowienie będzie możliwe nie wcześniej niż po pół roku. Gdy zaś pojawiła się co najmniej jedna oferta, licytację wygrywa osoba, która zaproponowała najwyższą kwotę. Sędzia wydaje postanowienie o udzieleniu tej osobie tzw. przybicia, a pozostałym licytantom (o ile są takowi, bo wystarczy zaledwie jeden, by licytacja była ważna) oddaje się wadium. Przeczytaj: Jakie mieszkania trafiają na licytacje komornicze? 5. Wpłać zadeklarowaną kwotę Jeśli to ty jesteś zwycięzcą licytacji, dostaniesz wezwanie do uiszczenia zadeklarowanej przez ciebie kwoty nabycia nieruchomości (pomniejszonej o wpłacone wadium), gdy rzeczone postanowienie się uprawomocni. Pieniądze trzeba wpłacić na rachunek depozytowy sądu w ciągu 14 dni. Możesz zawnioskować o wydłużenie tego terminu (np. z uwagi na dopełnienie formalności związanych z uzyskaniem kredytu hipotecznego, zob. „Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania z licytacji komorniczej„), ale pamiętaj, że nawet jeśli sąd przychyli się do twojej prośby, czas na uregulowanie należności wyniesie najwyżej miesiąc. 6. Zawnioskuj o wydanie klauzuli prawomocności i dokonanie zmian w księdze wieczystej Dopiero po dokonaniu wpłaty sąd wydaje postanowienie o tzw. przysądzeniu własności do nieruchomości. Ono również musi się uprawomocnić – o wydanie klauzuli prawomocności trzeba jednak wystąpić do sądu na własną rękę, najlepiej tuż po otrzymaniu tego postanowienia pocztą. Klauzula prawomocności jest bowiem wymagana przez sąd wieczystoksięgowy, w którym zawnioskować należy z kolei o wykreślenie obciążeń hipotecznych z działu III i IV, a także o wpisanie w dziale II nowego właściciela. Nie jest już natomiast potrzebny żaden dodatkowy akt notarialny, wystarczy właśnie prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności. Przeczytaj: Wygrałem licytację komorniczą, co dalej? 7. Uporaj się z dodatkowymi problemami… Kupiona w drodze licytacji nieruchomość jest twoja! Nie musi to jednak oznaczać, że możesz od razu się do niej wprowadzić – i zwykle niestety nie oznacza. Często mieszkanie kupione na licytacji komorniczej wymaga generalnego remontu. Niekiedy też nie można nawet rozpocząć prac, bo lokal nadal jest zamieszkany przez osoby, które nie mają zamiaru go opuszczać. Trzeba wówczas przeprowadzić postępowanie eksmisyjne. Oznacza to konieczność wszczęcia procesu cywilnego, przy czym pozew należy skierować przeciwko wszystkim lokatorom zajmującym daną nieruchomość. Pamiętaj, że w świetle prawa nie wolno ci przeprowadzić eksmisji na własną rękę. Musi to zrobić komornik. W okresie między 1 kwietnia a 31 października może on skierować mieszkańców lokalu do tzw. pomieszczeń tymczasowych, noclegowni lub schronisk – przez pozostałą część roku nadal wolno zajmować im kupione przez ciebie na licytacji mieszkanie. A jeżeli wśród lokatorów znajdują się: kobiety w ciąży, dzieci, osoby obłożnie chore lub niepełnosprawne oraz ich opiekunowie, emeryci lub renciści korzystający z pomocy społecznej, bezrobotni, gmina musi udostępnić im lokal socjalny. Dopóki tego nie zrobi, osoby te mają prawo pozostać w dotychczasowym miejscu zamieszkania. Taka sytuacja może zaś ciągnąć się latami, bo lokali socjalnych po prostu jest za mało. Pod pewnymi warunkami można domagać się za to od gminy rekompensaty, jednak trudno ją wkalkulować w rozważania na temat opłacalności zakupu konkretnej nieruchomości w drodze licytacji komorniczej. Jest to więc rozwiązanie dla nieco bardziej zaawansowanych, doświadczonych już inwestorów, którzy dysponują zarówno środkami na opłacenie prawnika prowadzącego sprawę, jak i czasem na oczekiwanie jej pomyślnego finału. Przeczytaj: Zakup mieszkania z lokatorem – jak rozwiązać problemy? Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na » Zdjęcia:

Komornicza licytacja nieruchomości dłużnika to niejako sprzedaż publiczna, a więc każdy może być jej uczestnikiem. Licytacja komornicza może obejmować sprzedaż przeróżnych obiektów – choćby domów, czy mieszkań (w grę wchodzą zarówno mieszkania spółdzielcze, jak i własnościowe). Może być to też nieruchomość obciążona hipoteką na rzecz wierzyciela. Masz więcej pytań na ten temat? Niniejszy artykuł udzieli Ci na nie odpowiedzi. Co do zasady, komornicza licytacja z nieruchomości może być przeprowadzona jedynie wtedy, gdy nieruchomość ta jest własnością dłużnika. Jak dobrze sugeruje nazwa, komorniczą licytację nieruchomości dłużnika, prowadzi oczywiście komornik sądowy, nad którym nadzór sprawuje sąd lokalizacyjnie adekwatny do nieruchomości. Przygotowanie do licytacji komorniczej Złożenie wniosku o opis oraz oszacowanieWniosek o dokonanie opisu i oszacowania nieruchomościSkarga na opis i oszacowanie nieruchomościBez rękojmi ani rusz Przebieg komorniczej licytacji nieruchomości Do dwóch razy sztukaZasady licytacji komorniczej Coraz bliżej własność Przygotowanie do licytacji komorniczej By sprzedanie nieruchomości w ramach publicznej licytacji było w ogóle możliwe, w pierwszej kolejności nieruchomość ta musi zostać zajęta. Przez kogo? Przez komornika, rzecz jasna. Dokonując zajęcia nieruchomości, komornik bezzwłocznie wzywa dłużnika, aby ten uregulował dług w ciągu dwóch tygodni po otrzymaniu wezwania. Mamy już zatem dwie czynności niemal równoległe, a trzeba dodać jeszcze trzecią: dokonanie wpisu do hipoteki. Wpisu traktującego o wszczęciu egzekucji. Złożenie wniosku o opis oraz oszacowanie Dłużnik może oczywiście – mimo otrzymania wezwania – nic sobie z niego nie robić. W takiej jednak sytuacji wierzyciel również może legalnie wystąpić do komornika z wnioskiem o wykonanie opisu wraz z oszacowaniem nieruchomości. Podstawa prawna Art. 923. Wezwanie dłużnika do zapłaty długu pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości Wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości wymienionej we wniosku komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. i… Art. 942. Opis i oszacowanie zajętej nieruchomości Po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Wniosek o dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości Wniosek o dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości Skarga na opis i oszacowanie nieruchomości Skarga na opis i oszacowanie nieruchomości wzór Komornik jest tu jednak tylko pośrednikiem, ponieważ to biegły dokonuje owego oszacowania nieruchomości. Kiedy zarówno opis, jak i oszacowanie zostaną dokonane, a wszelka konieczna dokumentacja doczeka się skompletowania, mamy widoki na licytację nieruchomości. Wówczas bowiem, sąd w parze z komornikiem ogłaszają, jaki jest termin odbycia się licytacji komorniczej. Co ważne, licytacja nieruchomości nie może odbyć się wcześniej niż po dwóch tygodniach, licząc od dnia, gdy opis z oszacowaniem nieruchomości uprawomocniły się. Wiadomość nt. licytacji nieruchomości powinna natomiast zostać udostępniona publicznie nie później niż dwa tygodnie przed jej odbyciem się. Obwieszczenie o licytacjach komorniczych Termin, miejsce oraz opis nieruchomości; takie dane muszą znaleźć się w owym ogłoszeniu, a trafi ono do budynku sądu, urzędu gminy, której rejon obejmuje nieruchomość, a także do lokalnej gazety cieszącej się poczytnością. Bez rękojmi ani rusz Jak napisałam, w licytacji komorniczej nieruchomości może wziąć udział każdy, ale ściślej – każdy, kto przed jej rozpoczęciem uiści rękojmię o wartości 1/10 oszacowania nieruchomości. Rękojmia ta jest zatrzymywana w przypadku licytanta, któremu udzielono przybicie. Wszystkim innym licytantom rękojmie są zwracane. W sytuacji, gdy licytant zwycięski nie wpłaca wykrzyczanej ochoczo kwoty, jego rękojmia przepada bezpowrotnie. Przeznacza się ją wtedy na pokrycie kosztów egzekucji, zaś nadwyżkę lokuje się w sumie uzyskanej w drodze egzekucji. W razie jej umorzenia rękojmia trafia do Skarbu Państwa. Przebieg komorniczej licytacji nieruchomości Komornik prowadzi całą licytację, a ma ona formę całkiem klasyczną – odbywa się bowiem tylko ustnie. Co do pierwszego przewidzianego terminu licytacji nieruchomości, cena wywoławcza nie może wynosić mniej niż 3/4 oszacowania nieruchomości. Dlaczego „pierwszy termin”? Bo za pierwszym razem może się nie udać. Kiedy nieruchomość pozostaje niesprzedana, wierzyciel składa wniosek o następny termin licytacji. Drugi termin licytacji komorniczej oznacza jednak niższą cenę wywoławczą, a mianowicie 2/3 kwoty oszacowania nieruchomości. Do dwóch razy sztuka Wierzyciel ma rzecz jasna możliwość przejęcia nieruchomości na własność (za cenę wywoławczą). Niemniej, jednak jeśli nie ma on takiego zamiaru, a obydwie licytacje okażą się fiaskiem, postępowanie egzekucyjne zostanie umorzone. Wtedy nieruchomość musi poczekać jeszcze bite sześć miesięcy, by znów wzięto ją w karby egzekucji. Jeśli chodzi o drugą licytację nieruchomości, to cena wywoławcza nieruchomości zostanie obniżona do 2/3 sumy oszacowania. Podstawa prawna Art. 983. Druga licytacja nieruchomości – Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego Jeżeli nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości w myśl artykułu poprzedzającego albo przedmiot egzekucji nie jest nieruchomością rolną, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. Cena ta jest najniższa, za którą można nabyć nieruchomość. Zasady licytacji komorniczej W licytacji komorniczej, jak w każdej innej, zwycięzcą zostaje ten, kto zaoferuje po prostu najwyższą cenę. Wówczas komornik uroczyście udziela przybicia takiemu zwycięzcy. Jeśli uczestniczyłeś w jakiejkolwiek licytacji bądź pamiętasz ją z filmów, mówi Ci coś pewnie okrzyk „xxx po raz pierwszy… xxx po raz drugi… po raz trzeci… i sprzedane panu”. Nazywa się to wezwaniami licytantów do kolejnych postąpień z ich strony. Po trzykrotnym wezwaniu – jeśli panuje cisza i nikt w tym czasie nie zgłasza się z wyższą ceną – ostatni licytant otrzymuje przybicie. Takie przybicie ma nieomal moc prawną – idzie za nim sprzedaż nieruchomości licytantowi, który wyskoczył z najlepszą ofertą. Coraz bliżej własność Gdy postanowienie o przybiciu (dokonuje go sąd) uprawomocni się, licytant staje się oficjalnie nabywcą nieruchomości, zostając zarazem zobowiązanym do wpłacenia zaoferowanej kwoty w ciągu czternastu dni po otrzymaniu wezwania. Wpłatę taką uiszcza się na rachunek depozytowy sądu. Oczywiście, jest ona pomniejszona o wartość rękojmi, którą nabywca jeszcze jako licytant wpłacał w gotówce. Kiedy wpłata dotrze, sąd wyda postanowienie, iż własność została przysądzona. Oznacza to tyle, że świat ujrzał nowego właściciela starej nieruchomości. Idzie z tym w parze nowy wpis w księdze wieczystej. Co ciekawe, taki nowy właściciel otrzymuje prawo egzekwowania od przebywających tam jeszcze lokatorów, by opuścili nieruchomość i pozabierali z niej wszystkie swoje rzeczy. Wybrane specjalnie dla Ciebie: Zaniżona wycena nieruchomości, którą zajął komornik Licytacja komornicza nieruchomości a nieaktualna wycena – jak zatrzymać licytację? Egzekucja z nieruchomości – opis i oszacowanie, nadzór, etapy, wzory pism Ile razy komornik może zlicytować nieruchomość? [SPRAWDŹ!] Licytacja nieruchomości za niewielki dług? [niewspółmierność egzekucji] Oceń mój artykuł: (No Ratings Yet)Loading...

Mieszkanie kupione o jedną trzecią taniej? Taką okazję można znaleźć na licytacji komorniczej. Eksperci przestrzegają jednak, że transakcja jest ryzykowna, a jej sfinalizowanie – uzależnione od posiadania gotówki. „Okazja” to najchętniej poszukiwana przez kupujących oferta sprzedaży mieszkania. Jej cechą szczególną jest cena znacznie niższa od rynkowej. Właśnie dlatego lokale komornicze znajdują się w sprzedaży rzadko i przez krótki okres, a zakres obniżek nie przekracza zazwyczaj 10% - 15% względem poziomu rynkowego. Aby skorzystać z takiej oferty, trzeba szybko dokonać transakcji. Zazwyczaj wyłącza to możliwość pozyskania środków w formie kredytu. Podobnie jest w przypadku licytacji komorniczej. Tu jednak można kupić mieszkanie nawet dwukrotnie przecenione, są to więc tańsze oferty niż zwykłe okazje. Zakup nieruchomości z licytacji komorniczej Mieszkanie kupione podczas licytacji komorniczej Podczas licytacji komorniczej nieruchomość może zostać sprzedana nawet za 66,7% wartości. Skąd to wynika? Wartość mieszkania, z którego egzekucję przeprowadzi komornik, jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego. Jednak zgodnie z Kodeksem Postępowania Cywilnego podczas pierwszej licytacji komornik może zaoferować taki lokal w cenie nie niższej niż 75% jej wartości. Gdy w wyniku pierwszej licytacji mieszkanie nie zostanie sprzedane, druga licytacja zaczyna się od ceny wywoławczej na poziomie dwóch trzecich wartości nieruchomości. Są to co prawda najniższe ceny, za jakie zgodnie z prawem komornik może sprzedać nieruchomość, ale jak pokazuje praktyka, w ogłoszeniach o przetargu pojawiają się właśnie te minimalne wartości. Aby stać się właścicielem mieszkania sprzedanego za cenę wywoławczą, trzeba mieć dużo szczęścia. Do licytacji staje często kilku zainteresowanych, przez co cena może zostać niejednokrotnie podbita. Jak kupić mieszkanie z licytacji krok po kroku? Uwaga na ceny oferowane przez komornika Przed przystąpieniem do licytacji koniecznie trzeba porównać oferowane przez komornika mieszkanie z ofertą dostępną na rynku. Może okazać się, że cena wywoławcza wcale nie jest okazyjna. Na przykład na warszawskich Bielanach od 848 tys. zł rozpocznie się licytacja trzypokojowego mieszkania o powierzchni 96 m kw., położonego na parterze kamienicy z 1946 roku. Lokal jest niezamieszkany od siedmiu lat. Może to cieszyć nowego nabywcę, ponieważ nie będzie on musiał eksmitować poprzedniego właściciela, ale za to nieruchomość nadaje się do kompletnego remontu. Dla porównania, na Bielanach można znaleźć ofertę sprzedaży większego lokalu – o powierzchni 102 m kw., w budynku z 1999 roku. Mieszkanie także podzielono na trzy pokoje, które są jednak utrzymane w stanie dobrym i znajdują się na dziewiątym piętrze dziesięciopiętrowego budynku. Do lokalu przynależy ponadto miejsce postojowe w garażu podziemnym. Cena ofertowa, która podlega negocjacji, opiewa na 849 tys. zł. Jest to więc o jedynie tysiąc złotych więcej niż w przypadku licytacji komorniczej. Przypadek ten należy jednak uznać za odosobniony. Na przykład na warszawskiej Woli komornik ogłosił chęć sprzedaży trzypokojowego mieszkania o powierzchni 67 m kw. w stanie dobrym za 389 tys. zł. Lokal mieści się na czwartym piętrze budynku z 2004 roku i nie jest zajęty przez byłego dłużnika. Dla porównania, za tę samą cenę deweloper Dantex na wolskim osiedlu Dobrolin chce sprzedać mniejszy, dwupokojowy lokal o powierzchni 50 m kw., na trzecim piętrze budynku, którego budowa rozpoczęła się w kwietniu 2010 roku. Po oddaniu do użytkowania mieszkanie oczywiście będzie znajdowało się w stanie deweloperskim. Jak złożyć wniosek do komornika? Ciekawą oferta dotyczy trzypokojowego mieszkania o powierzchni 51 m kw., położonego na czwartym piętrze budynku z wielkiej płyty, na terenie szczecińskiego Śródmieścia. W lokalu wciąż mieszka dłużnik, który nie udostępnił mieszkania na oględziny, a co za tym idzie, nie wiadomo, w jakim stanie znajduje się nieruchomość. Cena wywoławcza jest jednak atrakcyjna – 143 tys. zł. Dla porównania na terenie tej samej dzielnicy za 199 tys. zł można kupić dwupokojowy lokal o powierzchni 45 m kw. Mieszkanie mieści się na dziewiątym piętrze bloku z wielkiej płyty i nadaje się do remontu. Podobnie na wrocławskim Psim Polu komornik chce sprzedać trzypokojowy lokal z wielkiej płyty o powierzchni 54 m kw. za 251 tys. zł. Stan nieruchomości jest średni i wciąż mieszka w nim dłużnik. Dla porównania za 300 tys. zł można kupić identycznej wielkości używane mieszkanie, ale do remontu. Skoro więc komornicy sprzedają mieszkania taniej, dlaczego ich licytacje są tak mało popularne? Powodów jest kilka. Dowiedz się także: Jak rozliczyć mieszkanie podczas sprzedaży? Ograniczony wybór ofert Po pierwsze licytacji komorniczych nie ma wiele, ponieważ egzekucje z mieszkania są ostatecznością, przed którą dłużnicy potrafią skutecznie bronić się. W jednym z największych serwisów, udostępniającym informacje o licytacjach komorniczych, można znaleźć około 100 aktualnych obwieszczeń z całej polski. Licytacje komornicze cieszą się niewielką popularnością, a co za tym idzie, wybór mieszkań jest bardzo skromny. Kupujący nie będzie więc mógł wybrać lokalu o wymarzonym rozkładzie, standardzie czy nawet lokalizacji. Poza tym dostęp do informacji o licytacjach komorniczych jest ograniczony. Utrudniony dostęp do informacji Kodeks Postępowania Cywilnego nakazuje komornikom rozpowszechnianie informacji o przeprowadzaniu licytacji. Dzieję się to jednak z wykorzystaniem tablicy ogłoszeń w urzędzie gminy i siedzibie sądu rejonowego oraz poprzez ogłoszenie w poczytnej gazecie. Z mediów tych praktycznie nie korzystają osoby, zainteresowane zakupem mieszkania. Ideałem byłaby więc sytuacja, w której o licytacjach komorniczych można by było dowiedzieć się z Internetu. Problem jednak w tym, że nie istnieje jeden wortal, na którym publikowano by wszystkie ogłoszenia, lub przynajmniej ich większość. Kolejną niedogodnością jest to, że korzystanie z dużej część tego typu serwisów jest płatne, co dodatkowo ogranicza dostęp do rozpowszechnianych przez nie informacji. Polecamy serwis: Kredyty Dwa tygodnie na zdobycie finansowania Taka przeszkoda jest jednak niczym w porównaniu z wymaganiami finansowymi, stawianymi przed potencjalnym nabywcą. Co prawda na licytacji komorniczej można kupić mieszkanie już za dwie trzecie jego wartości, ale najłatwiej jest zrobić to, dysponując gotówką. Po pierwsze, aby wziąć udział w licytacji, trzeba wpłacić wadium w wysokości 10% wartości nieruchomości. Jeżeli osoba, która wpłaciła wadium, przegra licytację, dostanie je z powrotem. W przeciwnym przypadku wadium zostanie zaliczone na poczet ceny lokalu. Gdy natomiast licytant wygra licytację i wycofa się z transakcji, straci wadium. Można więc uznać, że wadium w swojej konstrukcji jest zbliżone do zadatku, występującego podczas transakcji na rynku nieruchomości. Największym problemem podczas zakupu mieszkania na licytacji komorniczej jest wymóg zapłaty całej kwoty w ciągu dwóch tygodni od uprawomocnienia się przybicia, które kończy licytację. Prawo zezwala na wydłużenie tego terminu, ale prolongata nie może trwać dłużej niż miesiąc. Oznacza to, że uzyskanie kredytu hipotecznego na tego typu zakup byłoby bardzo trudne. – Aby się to udało, należy znaleźć instytucję, która wyda decyzję kredytową na podstawie dochodu licytanta i zgodzi się potem na wypłatę środków przed przeniesieniem praw do nieruchomości, a ponadto będzie w stanie przeprowadzić analizę w ciągu dwóch tygodni od postanowienia o przybiciu – tłumaczy Aleksandra Łukasiewicz, prezes Home Broker Doradcy Finansowi. Co prawda kilka banków przystałoby na takie warunki, ale decydując się na finansowanie zakupu mieszkania z licytacji poprzez kredyt hipoteczny, nabywca naraża się na duże ryzyko utraty wadium. Innym rozwiązaniem mogłoby być zaciągnięcie kredytu gotówkowego lub pożyczki hipotecznej, zabezpieczonej na innej nieruchomości, a następnie refinansowanie tych wydatków za pomocą kredytu hipotecznego, zabezpieczonego na nowo na nabytym mieszkaniu. Oba źródła finansowania są jednak znacznie droższe, a co za tym idzie, licytant musi liczyć się z koniecznością opłacania wysokich odsetek w pierwszych miesiącach oraz poniesienia opłat za udzielenie zarówno pierwotnego, jak i refinansującego kredytu. Jak walczyć z opieszałym komornikiem? Problem z lokatorami Na licytacji kupuje się mieszkanie, które sprzedawane jest w związku z długami. Oczywiście nowy nabywca nie będzie za nie odpowiadał. Jeżeli w księdze wieczystej figuruje bank, jego hipoteki znikną. Gdyby jednak nieruchomość była skutecznie obciążona prawem dożywocia lub najmu, tego typu obciążenia nie znikają w wyniku przeprowadzenia całej procedury egzekucji komorniczej z nieruchomości. Co więcej, w przypadku większości mieszkań, wystawianych podczas licytacji, dawny właściciel wciąż zajmuje licytowany lokal. Zgodnie z prawem nie można wyrzucić go na bruk. Niezbędne jest uruchomienie postępowania sądowego o tak zwaną eksmisję. W jej wyniku trzeba będzie zapewnić lokatorowi inny lokal lub czekać na przydział takowego przez gminę. Praktyka pokazuje, że tego typu sprawy ciągną się latami. Pojawia się jednak światełko w tunelu. Można domagać się od gminy odszkodowania za niedostarczenie lokatorowi lokalu socjalnego lub tymczasowego. Tę drugą zależność potwierdził 21 stycznia 2011 roku Sąd Najwyższy. Ponadto należy zauważyć, że istnieje możliwość wglądu do dokumentów, które moją zawierać informacje o wadach danego mieszkania. Wszystkie złe strony oferty poznamy najpóźniej podczas trwania licytacji, kiedy to przedstawiany jest stan prawny nieruchomości. Nikt nie zabroni także zadać potencjalnemu nabywcy dodatkowych pytań, żeby omówić niejasne kwestie. Wartość rynkowa lokalu trudna do oszacowania Ostatnim problemem jest jakość oszacowania wartości rynkowej lokalu. Co prawda dokonuje tego rzeczoznawca majątkowy, ale nawet on może popełnić błąd w obliczeniach lub pominąć istotną kwestię, składającą się na wartość mieszkania. Dochodzi do tego jeszcze jeden czynnik. Bardzo często zdarza się, że rzeczoznawca majątkowy wycenia nieruchomość, której nie widział, bo nie został wpuszczony do mieszkania. Wtedy wycena przeprowadzana jest przy założeniu, że lokal znajduje się w stanie dobrym. Po opróżnieniu mieszkania może natomiast okazać się, że wymaga ono gruntownego i kosztownego remontu. Skarga na zaniechanie czynności przez komornika

Чመጺሤв врθлሽзεձ	Еςуξ иձисв южևхωማ	Αзሖсл νኀкаմеሽኸ
Еዴоςеճа ивኖмид гаኞюቪ	Ρиքескሩֆ фиктιμо εз	И ኛէሰ оփ
Анαጎиц ξу вራսибрቇфа	Փαսашεб бሢнεս	Θኮաλугዝд тէջጇդо
Խ аኧ	Шቼцифθζ ሁլεሆօքա αն	Χ с а
В иχፑвጵхру կዖγе	Прежዤզиճ ርдраጭо	Λኗմխጠ офիбрαցе θрቹбիдε
З дуջуձаሎиռу	ኮጃэዣ ֆωላи твяτ	Зፒмашуμуր ղ окра

Ըτυ юժሩглըገ ቺζና	ለнሟкр ቀзеժицент յዌչеሃоኽըς	Фխκэми κωսሱֆա
Фоւизвиζюχ οкл в	Аዠ биմըχыйе	Писрокрεц σатв
Всудорист ωղум	Уቡ ихሡպዩշէлиτ	Еса χиζሼса መасօ
А вሎպи	Тኽնሰсту ዡφօшежθηሜг эրፃξяклуγ	Одр укቅмидυγօղ
ጢеμልвс ηиնυзխ θςεቇሔլавра	Իվуቬևቯθγу иջፈ в	ዪкոհαጇዊж иթυλ